by김정훈 기자
2011.10.21 18:24:50
[이데일리TV 김정훈 PD] 부동산은 과세할 때 종류에 따라 다른 기준이 적용된다. 우선 아파트나 오피스텔 등 다양한 매매 사례를 찾을 수 있는 것은 시가로 평가하게 되고, 토지나 건물, 단독주택 등 똑같은 자산을 찾기 어려운 것은 기준시가로 과세한다. 기준시가는 일반적으로 시가보다 낮은 경우가 많기 때문에 증여 시 증여세를 절감할 수 있다. 부동산 전문 최인용 세무사와 부동산 증여가 유리한 경우에 대해서 자세히 알아봤다.
Q: 증여 시 절세효과를 볼 수 있는 경우는?
A: 토지나 건물, 단독주택 같은 기준시가로 과세하는 경우가 절세에 유리하다. 우선 토지는 기준시가로 평가하므로 증여 시 유리하지만 어떤 경우에는 취득가액이 너무 적게 잡혀 자칫 비사업용 토지로 간주할 수 있다. 비사업용 토지는 증여한 토지가 토지의 본래 용도대로 사용되지 않은 경우인데, 자녀가 증여를 받아도 나중에 양도 소득세가 커질 수밖에 없다.
Q: 그렇다면 단독주택은 어떠한가?
A: 단독주택도 기준시가로 과세하므로 증여가 유리하다. 특히 단독주택은 1가구 1주택이라면 비과세 규정을 활용할 수 있다. 구체적으로 부담부 증여를 활용하는 방법이 있다.
Q: 부담부 증여란 무엇인가?
A: 부담부 증여는 증여이지만 채무를 같이 주는 것을 말한다. 채무를 같이 주게 되면, 채무 부분에 대해서는 대가를 받은 것이나 다름없다고 간주한다. 즉, 내가 갚아야 할 부동산 담보 부채 1억이 있고, 자녀에게 부동산을 증여하면서 채무까지 넘겨준다면 사실 자녀에게 대가를 받고 주는 것이라 볼 수 있다. 그래서 대가가 있는 것은 양도로 보고 양도소득세를 부담하게 된다. 만약 양도소득세가 나오는 부분이 1가구 1주택에 해당한다면 비과세를 받을 수 있게 되는 것이다.
Q: 임대용 주택은 어떻게 절세효과를 볼 수 있나?
A: 부동산 임대소득이 발생하는 임대용 부동산은 자녀에게 증여를 하게 되면 이 부분이 상속세의 재원으로 쓰일 수 있다. 대부분 부동산만 가지고 계신 분들은 상속세를 낼 돈이 없어 부동산을 처분하는 경우가 많다. 자녀에게 상속세의 재원을 만들어주기 위해 수익형 부동산을 증여하는 경우에는 금융플랜을 세울 수 있기 때문에 증여가 유리하다.