"판교 신도시, SH공사가 개발했다면 공공 이익 2배 이상 증가"

by이윤화 기자
2024.09.24 10:30:00

[이데일리 이윤화 기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 한국토지주택공사(LH)의 판교 신도시 개발사업의 사업방식을 분석하고, SH 방식을 적용한 모의실험 결과를 발표했다. SH공사 방식으로 개발됐다고 가정하면 공공 이익과 자산가치 상승이 기존 대비 2배 이상 증가한단 주장이다.

판교 신도시 공동주택 개발로 인한 주체별 개발이익

SH도시연구원은 시뮬레이션 결과 판교 신도시 공동주택 개발에서 LH가 얻은 수익과 자산가치 상승분은 11조5000억원으로 추정된다고 24일 밝혔다.

LH는 택지 판매와 아파트 분양으로 총 5조4000억원의 사업이익을 얻었으며, 국민임대주택(4개 단지)의 자산가치 상승분은 6조1000억원으로 추정됐다.

판교 신도시 아파트 수분양자들의 시세차익은 23조4000억원으로, 판교 개발이익의 54.4%를 수분양자들이 가져간 것으로 추정됐다. 판교 신도시에 SH 개발 방식 적용을 가정하면 공공이 갖는 수익과 자산가치 상승은 기존 LH개발방식 대비 2.1배 증가하는 것으로 추정된다.

SH공사는 서울 지역 개발을 비롯해 3기 신도시 등 서울과 인접한 수도권에 조성하는 ‘골드타운’ 개발 등 다양한 사업을 진행하고 있다.

LH방식과 SH(골드타운)방식 차이

개발 방식은 기존 LH 개발 방식과 달리 공공택지 중 공동주택 용지를 매각하지 않고 건물만 분양 백년주택(토지임대부 분양주택)과 장기공공임대 위주로 임대주택을 공급하는 것이다. 현재 서울방식은 공공(민간)분양 50%, 공공임대 50%(국민임대 30%, 장기전세 20%)를 공급하고 있다. SH공사는 앞으로 건물만 분양 50%, 장기전세 50%를 공급하는 방식으로 추진할 계획이다.

판교 신도시에 사업별 주택배분 비율을 적용해 분석하면 공공수익과 자산가치 상승은 분양과 임대가 절반 씩인 서울 방식 18조8000억원, 토지를 제외하고 건물만 분양하는 골드타운 방식이 23조9000억원에 이르는 것으로 추정됐다. 건물만 분양해 공급함에 따라 수분양자의 시세차익을 최소화하고 9조5000억원 가량의 가격 안정 효과가 있단 것이 SH공사의 설명이다.

SH도시연구원은 “분석결과를 바탕으로 그린벨트 등 공적자산 수용 방식을 활용한 신도시 등 공공개발은 공공이 토지를 보유할 수 있는 SH 방식이 집값 안정화, 공공성 확보, 공공 자산가치 상승 측면에서 유리하다고 보고 개발 방식의 혁신이 필요하다”고 강조했다. 이어 “토지보상·수용을 통한 개발사업은 개발이익 사유화를 최소화하는 것이 바람직하다”고 전했다.

김헌동 SH공사 사장은 “서울 집값을 잡고자 추진하고 있는 3기 신도시는 과거 신도시 실패를 답습하지 말아야 한다”며 “3기 신도시 사업에 SH도 공동 참여 또는 SH(골드타운)개발방식을 적용해야 한다”고 말했다.