by김종석 기자
2007.01.29 15:52:00
[이데일리 김종석 칼럼니스트] 최근 부동산시장의 소강상태가 지속되고 있다. 각종 세금 및 재건축 관련 규제가 재건축 시장을 짓누르고 있는 데다 9월부터 분양가 상한제가 시행될 경우 수익성이 크게 떨어질 것으로 예상되기 때문이다.
1월 국민은행의 전국 주택가격 조사동향에 따르면 최근 부동산 시장은 11.15 정부의 부동산 안정화 대책 발표 이후 매수 대기자들이 관망세로 돌아서면서 상승세가 다소 안정된 것으로 나타났다.
하지만 이러한 부동산 직접투자에 대한 우려와 불확실성이 커지면서 부동산 간접투자방법인 부동산펀드에 대한 관심은 지속적으로 증가하는 가운데 정부주도의 부동산펀드 발표로 부동산 간접투자로의 관심은 더욱 더 커질 전망이다.
지난 26일 재정경제부에서는 "주택시장에서 공공부문 역할 강화를 위해 민간 재원을 활용한 펀드 조성이 검토되고 있다"며 재원조달 방법, 수익률, 규모 등은 구체적으로 결정되지는 않았지만 각 부처의 의견 등을 수렴해 3월초에 부동산펀드 설정 및 공공주택 확대방안을 발표하기로 했다.
이는 분양원가 공개 및 분양가 상한제로 민간건설사의 주택공급이 제한적일 것이라는 우려에서다.
투자하는 입장에서 시장수익률(5~10년 장기 국공채 수익률)을 상회해야 만 투자할 매력이 생기므로 2007년 1월 26일 현재 5년 만기 국고채 수익률은 5.08%임을 감안할 때 충분한 투자매력이 있을 것으로 판단된다.
최근 TV의 경제프로그램에 소개되어 투자자들의 관심권으로 들어오게 된 상품 중 하나가 부동산펀드다. 설정규모도 200여 개 이상의 펀드에 7조원가량의 자금이 투자되고 있다.
이에 부동산펀드의 종류 및 설정경향에 대해 살펴보고 올바른 투자방법을 알아 보기로 하자.
부동산 펀드에는 크게 네 종류로 구분할 수 있다.
일정 이자를 받기로 하고 개발사업에 자금을 빌려주는 대출형, 상업용 건물을 매입해 임대수수료를 챙기는 임대형, 그리고 펀드에서 경매 및 공매부동산을 매입하여 재 매각 함으로서 수익을 창출하는 경공매형, 직접 토지를 매입한 뒤 건물을 지어 매각하는 개발형 펀드가 있다.
최근 국내 부동산펀드의 제한된 물량으로 해외부동산에 투자하는 펀드도 많이 출시되고 있다.
는 아파트나 오피스텔 등을 건설하는데 필요한 자금을 모아 시행사에 대출한 후 대출이자를 받는 것을 목적으로 하는 펀드로서 국내 부동산펀드의 60%를 차지한다.
대부분 펀드에서 담보를 1순위 혹은 2순위로 설정하고 있으며 투자기간은 해당 부동산의 건설기간과 비슷하다.
대출형 펀드로서 채권수익률 5~6%에 비해 2~3%가 높은 7~9%가 대부분이며, 시행사의 지급보증이 있는 것이 일반적이지만 준공률 및 분양률 등도 점검해야 한다. 펀드의 이자율이 은행 대출이자율 보다 높게 형성되기 마련이어서, 만기이전에 조기상환(Call-Option) 될 위험도 있는데 이러한 경우 조기상환수수료를 추가 배당하는 것이 일반적이다.는 전체 국내 부동산펀드 중 31%를 차지하고 있으며, 개인투자가들이 투자할 수 없는 대형 상가 및 오피스텔 등을 매입한 후 임대하여 임대수수료 등의 안정적인 현금흐름 확보와 일정기간 후 부동산 가치를 높여 재 매각 함으로서 수익을 내는 형태의 펀드다.
: 이 펀드는 펀드청산시점에서 보유 부동산을 반드시 매각해야 한다. 부동산경기의 호전이나 건물이나 영업의 프리미엄이 형성되어 높은 가격으로 매각될 경우 매각차익을 펀드 가입자에게 배분하는 특별 배당을 받을 수 있는 반면, 부동산 경기의 악화로 인해 처음 매입가격 이하로 매각할 경우의 손해는 가입자에게 귀속된다. 따라서 가입 전에 투자설명서 및 감정평가서 등의 자료를 세심하게 살펴볼 필요가 있다.는 경매의 인기는 높지만 자금의 한계와 지식으로 부족으로 일반인들이 참여하기는 쉽지 않다는 점이 이용한 펀드다.