모기지론 문답풀이(Q&A)

by김춘동 기자
2004.03.18 13:47:13

[edaily 김춘동기자] 오는 25일부터 시행되는 모기지론에 대해 문답으로 알아본다. - `주택금융공사 모기지론`이란 ▲`주택금융공사 모기지론`이란 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행해 10년 이상의 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말한다. 모기지론을 이용할 경우 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분할해 상환하게 되므로 통상 집값의 30%만 가지고 집을 살 수 있다. 은행 등 금융기관의 경우 주택저당채권 매각, 모기지·MBS 스왑 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있다. - 기존 은행대출과의 차이점은 ▲은행 대출에는 특별한 제한이 없고, 3년이하 단기일시상환 방식지만 모기지론은 6억원이하 주택을 대상으로 하며, 10년이상(거치기간 1년 포함) 장기로 원리금을 균등분할상환하면 된다. 특히 원금의 20%는 만기일시상환을 허용해 월 상환부담도 줄였다. 또한 은행 대출은 변동금리로 금리상승시 원리금 부담이 가중되지만 모기지론은 추가 이자부담이 없다. 대출비율도 은행 대출이 집값의 40%미만인 반면 모기지론은 70%(일반주택은 65%)까지 가능하다. 만기 15년이상 모기지론은 소득공제도 받을 수 있다. - 모기지론 금리와 매월 상환액은 ▲모기지론 금리는 국고채와 시중금리를 감안해 주택금융공사에서 주기적으로 결정, 고시하게 된다. 개별 차주는 대출취급시점에 적용되는 금리를 고정금리로 확정 받게 된다. 일단 대출을 받을 때 확정된 금리는 향후 시중금리가 오르더라도 추가 인상되지 않는다. 모기지론 대출금 상환방식은 매월 동일한 원금과 이자가 상환되는 원리금균등분할방식을 취하고 있다. 가령 20년 만기, 6.8%의 금리로 1억원을 대출할 경우 매월 67만원을 갚으면 된다. - 모기지론 대출은 어디에서 받나 ▲모기지론 대출업무는 주택금융공사와 업무협약을 맺은 국민은행, 기업은행, 농협, 외환은행, 우리은행, 제일은행, 하나은행, 대한생명, 삼성생명 등 9개 금융기관에서 3월 25일부터 본격적으로 취급할 예정이다. 취급 금융기관은 점차 확대될 예정이다. - 모기지론은 누구나 이용할 수 있나 ▲만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자로서 소득능력이 있는 대한민국 국민이면 모두 이용할 수 있다. 이미 주택을 보유중인 세대가 모기지론을 이용하고자 할 경우에는 기존 주택을 1년내 처분해야 한다. 처분하지 않으면 대출금리 인상 등의 불이익이 부과된다. 신용불량자와 신용회복지원위원회 등록자, 개인신용평가 최하등급자는 차주 또는 연대보증인이 될 수 없다. - 모든 주택이 모기지론 대상이 되나 ▲모기지론은 등기부등본상 주택을 대상으로 하며, 주택 크기는 제한이 없지만 집값이 6억원을 넘는 고가주택은 제외된다. 집값은 매매가와 담보가치(감정가)중 큰 금액으로 결정된다. 대상주택종류는 단독주택과 아파트, 연립주택, 다세대주택 등이다. 상가주택, 오피스텔, 다가구주택, 재개발·재건축 예정 주택, 배우자 아닌 제3자 공동명의주택, 권리침해(가압류, 가처분, 공매, 경매)중인 주택, 저당권설정 등기가 불가능한 건축중인 주택 등은 제외된다. 모기지론의 저당권은 1순위가 원칙이지만 국민주택기금대출 등 일정한 경우에는 선순위를 인정하고 2순위도 허용된다. - 대출한도는 어떻게 결정되나 ▲집값, 부채상환능력, 주택종류별 대출비율에 의해 최저 2000만원에서 최대 2억원의 범위에서 결정된다. 집값은 매매가 또는 분양가가 아니라 한국감정원 또는 국민은행제공 시세가, 외부감정기관의 감정가, 금융기관자체 평가액 등으로 결정된다. 부채상환능력(DTI)은 부채와 소득에 의해 평가된다. 대출비율(LTV)은 일반지역, 투기지역 상관없이 부채상환능력(DTI) 충족 시에는 집값의 70%까지, 일정수준을 충족하지 못하는 경우에는 60%까지만 가능하다. 은행 주택담보대출의 경우 투기지역 아파트 40%, 투기과열지구 50%, 일반지역 60%의 대출비율로 운용되고 있는 만큼 적어도 은행 대출만큼은 받을 수 있다. - 부채상환능력(DTI)은 어떻게 평가되나 ▲부채상환능력(DTI)은 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 의미한다. DTI1은 33%, DTI2는 40% 이하일 때 상환능력이 양호한 것으로 인정해 최대대출비율(아파트 70%, 기타 65%)을 적용 받을 수 있다. 구체적인 계산법은 DTI1=[월모기지상환액/월소득]×100이며, DTI2 = [(월모기지상환액+타부채 월이자액)/월소득]×100이다. 배우자가 연대보증 시에는 배우자의 소득과 부채도 합산되며, 타부채에는 일반대출 외에 현금서비스액도 포함된다. 예금담보대출은 예금을 담보로 하므로 부채에서 제외된다. 차입자가 소득공제요건을 충족하는 근로자일 경우에는 DTI 기준을 4% 완화해 DTI1이 33%, DTI2가 40%를 넘어도 최대 대출비율(LTV)을 적용 받을 수 있다. 근로자(=차주=세대주=소유자)가 국민주택규모(85㎡ 이하)의 주택에 대해 소유권이전등기일로부터 3개월이내에(상환대출은 기존대출일자에 의해 인정) 15년이상의 장기대출을 받으면 연간 납부이자의 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. - 모기지론을 연체하면 어떻게 되나 ▲은행권의 주택담보대출을 연체한 경우와 유사하게 관리된다. 연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리해야 하고, 계속해 연체가 정리되지 않는 경우에는 경매(저당권실행)를 통해 공사의 대출금을 회수하게 된다. 차주는 신용불량자로 등록되므로 대출희망자는 본인의 대출상환능력을 감안해 대출을 받아야 한다. - 어느 주택이든 대출비율(LTV)은 동일한가 ▲주택종류별 대출비율은 주택의 환금성, 담보가치, 차주의 상환능력을 고려해 차등 적용된다. 대출비율은 기본적으로 아파트는 70%, 기타주택은 65%이며, 해당주택에 임대차가 있을 경우는 담보가치가 떨어지므로 단독은 65%, 아파트 등은 60%의 대출비율을 적용하게 된다. 단독(65%)이 아파트(60%)보다 높은 이유는 방수에 따른 소액임차보증금 공제시 단독주택이 공동주택보다 불리하기(공제액이 많음) 때문이다. DTI요건을 충족하지 못하는 차주는 배우자의 소득을 합산해 충족여부를 따질 수 있고, 그래도 부족한 경우에는 대출비율이 60%로 제한된다. 가령 집값이 2억원이고, 전세 및 선순위가 없는 아파트는 2억원×70%=1억4000만원까지, DTI 미달 차주는 2억원×60%=1억2000만원만 대출 받을 수 있다. 집값이 2억원이고, 임대차가 5000만원이 있는 아파트는 2억원×60%-5000만원=7000만원까지, DTI 미달 차주는 2억원×60%-5000만원=7000만원까지 가능하다. 집값이 2억원, 선순위 설정액이 6000만원(국민주택기금대출잔액 5000만원) 있는 아파트에 2순위 모기지론을 신청하면 2억원×70%-6000만원=8000까지, DTI 미달 차주는 2억원×60%-6000만원=6000만원까지 가능하다. 집값 2억원, 선순위 설정액 6000만원(국민주택기금대출잔액 5000만원) 있는 아파트는에 대해 선순위 상환조건으로 신청할 경우에는 2억원×70%=1억4000만원, DTI 미달 차주는 2억원×60%=1억2000만원까지 받을 수 있다. 실제로 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억5000만원짜리 아파트 구입시 모기지론은 1억7500만원(2.5억원×70%＝1.75억원)까지 대출을 받을 수 있는 반면 은행 단기대출은 7600만원, 장기대출은 1억2600만원까지만 가능하다. - 이미 담보대출이 있는 주택도 추가대출이 가능한가 ▲주택구입 및 보전용도는 주택에 있던 기존 대출 외에 추가대출이 가능하지만 상환용도는 기대출로 한정된다. 모기지론의 신청기한의 경우 구입용도는 소유권 등기일로부터 3개월내, 구입자금보전은 소유권등기일로부터 3년내 신청해야 한다. 전세금반환은 임대차계약종료일로부터 3개월내 신청할 수 있으며 이 용도로 단독주택은 취급할 수 없다. 상환용도의 경우 2004년 2월말까지 취급된 기존 대출은 2009년 말까지 용도에 상관없이 대환이 가능하며, 2004년 3월부터 취급된 주택담보대출은 구입 및 보전용도에 한해 기한제한 없이 대환할 수 있다. - 소득에 대한 입증은 어떻게 하나 ▲차주의 소득수준은 근로소득, 사업소득, 연금소득, 임대소득을 합산해 산정하며 이를 입증할 자료는 다음과 같다. ○근로소득: 근로소득원천징수영수증 또는 월급여명세표와 최근 3개월 급여입금통장 ○사업소득: 사업소득원천징수영수증, 소득금액증명서 ○연금소득: 연금증서 및 연금수급권자확인서, 연금수령통장. 연금은 4대 연금인 국민,공무원, 군인, 사학연금에 한함 ○임대소득: 세무서발급 소득금액증명서 및 해당 등기부등본. 세무서에 신고치 않고 단순히 통장으로 입금된 금액이나 임대부동산이 가압류, 가처분 등 권리침해중이면 불인정 ○소득증빙 불가한 경우에는 국민연금 납부액에 의해 소득을 환산해 인정: 월소득인정액=[최근 월납부액/연도별요율(2004년 7%)]. 1개월 이상 미납자는 불인정. 최근 3개월 국민연금납부증명원 또는 납부영수증 ○소득산정은 세금공제전 소득으로 산정. 국민연금 납부에 의한 환산소득과 기타소득 합산은 불가. 전년도 평균소득 또는 최근 3개월 평균소득 인정 - 모기지론을 받기 위해 필요한 서류는 ▲○공통: 부동산등기부등본(토지, 건물), 부동산 매매계약서, 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증(주민등록증/운전면허증/여권), 부동산권리증 ○근로소득자: 근로소득원천징수영수증/소득금액증명서, 재직증명서 ○자영업자: 사업소득원천징수영수증/ 소금금액증명서, 사업자등록증 ○연금소득자: 연금증서, 연금수급권확인서, 연금수급통장 ○임대소득자: 임대소득금액증명서, 해당 부동산등기부등본 ○소득증빙이 어려운자: 국민연금납부영수증 또는 납부확인서