美 주택시장 침체 더 간다

by김윤경 기자
2007.08.06 15:29:03

[이데일리 김윤경기자] 오랜 동안 붐을 이뤄왔다 급격히 꺼진 미국 주택 시장의 침체 국면이 모기지 시장 정상화 필요에 따라 장기화될 것으로 보인다고 월스트리트저널(WSJ)이 6일(현지시간) 전망했다.

규제 당국과 함께 대출 업체들이 모두 보수화돼 신규 대출은 물론, 모기지 리파이낸싱(refinancing) 요청도 거절하고 있는 판이다. 리파이낸싱이란 모기지 금리의 조기 상환권이 부여돼 향후 금리가 하락할 경우 이를 상환하고 다시 저금리로 대출을 갈아탈 수 있는 것. 그러나 이 길이 막히고 있는 것이다.

맨해튼 모기지 최고경영자(CEO)인 멜리사 콘은 "이번 주는 악몽을 꾸게 될 것"이라며 대출 업체들이 대출을 거둬들이고 있으며 대규모로 이뤄지고 우대(prime) 금리가 적용되는 `점보론` 금리도 오르고 있다고 말했다.

▲ 첫 모기지 대출 디폴트 추이

이같은 대출 고삐 죄기는 주택 수요를 감소시키고, 리파이낸싱이 불가해진 사람들의 담보 압류(foreclosure)로 이어지는 `악순환` 고리를 만든다는 점에서 걱정되지 않을 수 없다.



특히 상대적으로 신용도가 낮은 고객들을 대상으로 하는 서브프라임 모기지는 물론, 프라임과 서브프라임 사이에 있는 알트 에이(Alt-A) 모기지 까지 불똥이 튀고 있다.

래리 골드스톤 손버그 모기지 사장은 "시장은 공황상태에 빠져 있다"면서 "모기지 채권 시장이 수 주 안에 가라앉을 것으로 보이며, 주택 시장이 회복되려면 최소 1~2년은 걸릴 것"이라고 예상했다.

잔 해치우스 골드만삭스 수석 이코노미스트는 "지난해 집을 사기 위해 대출을 받을 수 있던 사람들 가운데 최소 10~15%가 이제는 그럴 수 없게 된 것으로 보인다"고 추산했다.

그는 게다가 집을 사기 위해 대출을 받을 수 있는 사람들도 집값이 더 떨어질 것으로 보이기 때문에 집 사기를 꺼리고 있다고 봤다. 따라서 주택 시장은 적어도 2~3년간 침체를 겪을 것이란 게 그의 전망이다.

▲ 담보압류 주택수 추이

전미부동산중개인협회(NAR)는 약 420만채의 집이 되팔리기 위해 매물로 나와 있는 것으로 추산하고 있다. 신규 주택 50만건보다 훨씬 많다. 이 비율이 균형이 맞으려면 5,6개월은 걸릴 것으로 예상되고 있다. 
 
여기에 담보 압류까지 늘며 되팔리기 위한 매물을 증가시킬 것으로 보인다. 
 
무디스 이코노미 닷컴은 250만 주택소유주들이 올해와 내년 디폴트(채무불이행) 상태에 빠질 것으로 보고 있다. 일부는 집을 지킬 수 있다 하더라도 이 가운데 170만 소유주는 집을 잃을 것으로 예상했다.
 
윌리엄 위튼 메사추세츠주 공과대학(MIT) 경제학 교수는 "지난 10여년간 지속된 미국 주택시장 붐으로 약 500만명이 주택을 소유하게 됐다"면서 "그러나 이들의 대출이 지속될 수 없을 것으로 보인다"고 밝혔다.
 
그는 이들 가운데 3분의 2는 다시 집을 빌려서 살아야 할 것이며, 주택 시장은 2009년이나 2010년께 회생할 것으로 전망했다.