by박철응 기자
2010.09.10 15:20:24
부산 연산자이 미분양 2500억 유동화
"일산자이 미입주 리스크 크지 않다"
[이데일리 박철응 기자] GS건설(006360)이 미분양과 미입주 리스크에서 벗어나기 위해 다각도의 방안을 찾고 있다.
GS건설은 지난 7월 입주를 시작한 부산 연산자이의 미분양 물량을 아시아자산운용에 매각해 2530억원 규모의 유동화에 성공했다고 10일 밝혔다. 이 단지는 1598가구 규모로 2007년 10월에 분양했다.
아시아자산운용은 보험사와 공제회 등 투자자를 모아 부동산 펀드를 설정했으며, 이 자금으로 연산자이 미분양아파트를 매입했다.
GS건설은 이 펀드의 만기가 도래하기까지 향후 3년간 연 6%의 이자를 지급한다. 펀드 투자자들은 이자 수입과 함께 아파트 매각대금이나 임대 수익금으로 투자대금을 회수하는 방식이다.
향후 부동산 경기가 살아나고 매각이 활성화되면 펀드는 그만큼 높은 이익을 거둘 수 있다. 투자자들은 투자지분별로 우선 회수권을 갖는데 가장 후순위인 640억원에 대해서는 GS건설이 신용 보강을 해준다.
다시 말해 펀드 운용기간 중 2530억원이 모두 회수되지 않을 경우 640억원까지는 GS건설이 책임을 진다는 의미다.
GS건설은 분양가보다 밑도는 가격에 `울며 겨자먹기`식으로 소유권을 넘기는 것이지만, 최근처럼 부동산 경기가 불투명한 상황에서는 미분양에 따른 금융비용과 차입금 상환이라는 `발등의 불`을 끄는 게 급하다는 판단이다.
이 회사는 지난 4월 영종자이에서도 계약 해지와 미분양 물량 583가구를 이같은 방식으로 유동화해 2500억원 가량의 자금을 확보한 바 있다.
올해 하반기 가장 큰 리스크 진원지로 지목됐던 입주 예정단지 일산 자이(4683가구)와 용인 성복자이(1502가구)도 해법을 찾아가고 있다는 분석이다.
김열매 하이투자증권 연구원은 최근 보고서에서 "분양률이 95%인 일산자이의 경우 계약 포기 시 계약금에 중도금 이자를 더한 금액, 즉 분양가의 15%에 달하는 손실이 일시에 발생한다"면서 "시행사가 분양가의 40%만 잔금으로 받고 나머지는 이자대납 조건의 담보대출을 해 주므로 입주 예정자는 전셋값보다 낮은 수준의 잔금을 지불하고 입주할 가능성이 크다"고 분석했다.
또 분양률이 40%대인 성복자이에 대해서는 "(GS건설이) 분양이 더 이상 되지 않는 최악의 상황에 대비해 부동산 펀드에 매각하는 방안을 검토하고 있다"고 전했다.