전세보증금 과세..전셋값 더 오를까

by문영재 기자
2009.08.26 14:49:26

[이데일리 문영재기자] 정부가 2009년 세제개편안에서 3주택 이상 전세 임대사업자에게 세금을 물리도록 해 향후 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.

전세 임대사업자에 대한 과세는 이미 여러차례 제기됐지만 집주인이 세금 부과분을 세입자의 전셋값에 떠넘길 수 있다는 이른바 `세금전가` 문제 때문에 현재까지 비과세하고 있다.

26일 기획재정부에 따르면 정부는 오는 2011년부터 3주택 이상 다주택자의 전세보증금에 대해서도 소득세를 물릴 계획이다. 정부는 전세 임대사업자에 대한 과세를 발표하면서 월세 임대나 상가 임대 등과의 형평성을 고려했다고 밝혔다.

▲ 전세 임대사업자 세액 산출(자료 : 기획재정부)

다만 급격한 시장의 영향을 최소화하기 위해 고민한 흔적도 엿보인다. 다양한 제한조치를 뒀기 때문이다.

전세 임대사업자 가운데 소득세를 물어야하는 대상자는 3주택 이상자로 보증금 합계가 3억원을 넘어야한다. 또 보증금의 60%만 과세키로 했다. 시행시기도 오는 2011년으로 뒀다. 내년 중 준비기간을 거치겠다는 계산이다. 

주택 전세보증금의 과세표준(세금을 매기는 기준)인 간주임대료(소득금액)는 3억원 초과 보증금의 60%에 1년만기 정기예금 이자율을 곱한후 금융이자와 배당금 등을 빼는 방식으로 계산한다.

예컨대 전세보증금이 5억원이라면 간주임대료는 3억원 초과분인 2억원의 60%인 1억2000만원에 이자율(4% 가정)을 곱해 480만원이 된다.

사업소득이나 금융소득 등 다른 소득이 없고 금융·집수리 비용 등 필요경비가 없다고 가정하고 집주인의 총소득이 4600만원이라면 세액은 간주임대료에 소득세 세율(16%)를 곱한 76만8000원이 된다.



소득세 과표구간은 1200만원 이하는 6%이고 1200만~4600만원 16%, 4600만~8800만원 25%, 8800만원 이상 35% 등이다.

정부는 또 이중과세 논란 방지를 위해 집주인이 전세보증금을 은행에 예치해 받은 이자액에 대해서는 전세 임대사업자 과세소득에서 빼주기로 했다. 은행 이자에 대해서는 이미 소득세(15.4%)가 부과되고 있다.

▲ 소득세 과표구간(자료 : 국세청)

예컨대 전세보금증이 5억원인 주택을 전세로 내준 집주인이 자산 포트폴리오를 통해 1억원을 은행에 예치했다면 이를 통해 발생한 이자 400만원(정기예금 이자율 4% 가정) 만큼은 전세 임대사업자 과세에서 제외된다.

정부는 은행 예치금 등을 감안하면 전세보증금에 대한 소득세가 크지 않기 때문에 세금 전가로 이어지지는 않을 것으로 보고 있다.

그러나 부동산 전문가들의 시각은 다르다. 관행상 집주인의 세부담 증가는 세입자의 전셋값 부담으로 전가될 개연성이 충분하다는 것이다.

함영진 부동산써브 실장은 "전세보증금에 세금을 물릴 경우 세입자의 부담으로 이어질 수도 있다"며 "게다가 집주인은 임대방식을 월세 등으로 바꿀수 있다"고 말했다.

또 전세 임대사업자수 현황도 제대로 파악되지 않은 상황에서 정부가 섣불리 과세에 나설 경우 시장 혼란을 부추길 수 있다는 비판도 제기되고 있다. 실제로 정부는 전세 임대사업자 수 등 구체적인 실태 파악조차 하지 못하고 있는 상황이다.

정부 관계자는 "현재 전세 임대사업자에 대한 구체적인 현황은 없다"며 "주민자치센터(옛 동사무소)에 나가 확정일자를 확인하는 수밖에 없다"고 말했다.