금융위 "역전세 대출규제 완화, 갭투자자 사후구제 아냐"[Q&A]

by서대웅 기자
2023.07.26 11:14:53

[이데일리 서대웅 기자] 금융위원회는 26일 역전세 반환대출 규제완화 대책이 ‘갭투자자 사후구제’가 아니라고 강조했다. 금융위는 이번 대책은 “1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것”이라며 “역전세로 어려움을 겪는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것”이라고 했다.

이번 조치로 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이라고 봤다. 또 역전세로 인한 ‘전세금 차액’을 지원하는 만큼 역전세 문제 해결에 충분히 도움될 것이라고 전망했다. 금융위는 “이번 조치를 1년간 한시적으로 운영하지만 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정”이라고 밝혔다.

다음은 역전세 반환대출 규제완화 관련 주요 일문일답.

-‘갭투자자 사후구제’라는 비판에 대한 입장은.

△이번 대책은 최근 역전세로 어려움을 겪는 세입자를 보호하기 위해 추진하는 것이다. 현재 예상치 못한 전세가격 하락으로 세입자의 전세금 반환이 지연되고 있다. 또 임대시장 거래가 둔화해 원하는 시점에 타지역으로 이주가 불가능하다. 이러한 세입자들의 주거상 어려움을 해소하고자 1년 한시적으로 전세금 반환목적에 한해 일부 대출규제를 유연하게 적용하는 것이다. 아울러 전세금 반환대출이 신규주택 구입 등 다른 용도로 악용되지 않도록 제도적 장치를 마련했다.

-이번 조치로 가계부채 증가세가 심화하는 것 아닌가.

△가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이다. 기본적으로 ‘전세금 차액’에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이다. 당장 후속 세입자가 없더라도 1년 내 후속 세입자 전세금으로 우선 상환토록 할 예정이다. 또 전세금 반환 용도로만 대출이 가능하도록 하는 등 불필요한 수요를 차단할 예정이다.

-금번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보는지.

△대부분은 이번 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다. 한국은행에 따르면 역전세로 인한 평균 전세금 차익은 7000만원 내외로 추산된다. 담보인정비율(LTV) 70% 등으로 과도한 대출을 이미 받고 있는 경우에는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다. 그러나 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인에게도, 후속 세입자에게도 바람직하지 않다. 이번 조치로 해결되지 않는 부분은 주택처분 등 집주인의 사적인 자구노력이 필요하다.

-이번 대책을 1년 한시적으로만 시행하는 이유는.

△예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로 1년간 한시적으로 운영할 예정이다. 다만 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요시 연장여부를 결정할 예정이다.

-당장 후속 세입자가 없거나 자가 거주하는 경우까지 규제완화 대상에 포함된 이유는.

△임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서 후속 세입자가 있는 경우로 제한하면 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 수 있기 때문이다. 또 일부 세입자는 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 지원 대상에서 배제될 우려가 있어 집주인까지도 지원하는 게 필수적이다.

-전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우도 지원대상이 되나.

△포함된다. 단 기존 세입자와 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서를 작성해야 한다.



-후속 세입자가 전액 월세인 경우에도 지원되나. 이 경우 지원한도, 세입자 보호조치.

△완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원 가능하다. 반전세, 보증부 월세도 지원이 된다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.

-자가거주 집주인을 지원하면 ‘전세금 차액지원’이라는 취지에 반하는 것 아닌가.

△자가 거주의 경우에도 ‘전세금 차액지원’이 원칙이다. 자력반환 가능여부 확인 과정에서 집주인이 본인 주택으로 입주하면서 돌려받는 전세보증금을 확인할 예정이다. 또 집주인 본인이 거주하던 주택에 임대차 계약이 생기는 경우 해당 보증금으로 대출을 우선 반환토록 할 예정이다.

-1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나.

△후속 세입자를 기한 내 구하지 못하는 경우에는 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다.

-후속 세입자를 들이려고 노력하다가 집주인이 자가 거주로 전환해 지원받고자 하는 경우도 가능한가.

△가능하다. 다만 자가 거주로 전환하고자 하는 의사를 대출약정 기간 도과 전(대출실행 후 1년 내) 은행에 명확히 밝혀야 한다. 또 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반함에 따른 일정 수준의 수수료(약정위반 수수료 등)를 지불해야 한다.

-자가거주로 신청해 거주하다가 사정 변경으로 후속 세입자와 계약하는 경우에도 지원받을 수 있나.

△가능하다. 다만, 후속 세입자와 계약한다는 사실을 후속 세입자 전입 이전(집주인 퇴거 이전)에 은행에 즉시 명확히 밝혀야 한다. 실거주 대출약정을 위반에 따른 일정수준의 수수료는 지불해야 한다.

-세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약은 어떻게 체결할 수 있나.

△공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서(한방계약서)를 작성해야 한다. 공인중개업소를 거치지 않은 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있다.

-특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하나.

△주택도시보증공사(HUG) 한국주택금융공사, SGI서울보증보험에서 가입 가능하다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 오늘부터 가입이 가능하며, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정이다.