내년 서울 아파트 4% 하락..."미분양·미입주 주택 해소방안 시급"

by오희나 기자
2022.12.12 11:24:35

[이데일리 오희나 기자] 내년 주택가격 하락이 둔화되고 거래량은 올해보다 39% 가량 증가할 것이란 전망이 나왔다. 특히 서울아파트값은 4% 가량 하락할 것으로 내다봤다.

12일 주택산업연구원은 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망에서 이같이 밝혔다. 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과, 내년 전국 주택가격은 3.5% 하락하고 아파트 가격은 이보다 큰 5.0% 하락할 것으로 전망했다. 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 하락할 것으로 내다봤다.

실거래가 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 내년중 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 추가 하락할 것으로 예상된다고 밝혔다.

주산연은 한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되는 4월 이후부터 하락폭이 둔화되기 시작할 것이라고 전망했다. 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4·4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환될 가능성이 크다고 내다봤다.

고금리와 집값 하락세로 거래절벽이 나타나면서 올해 주택 매매거래량이 작년 절반수준인 54만호 수준으로 조사가 시작된 2006년 이후 최소거래량을 기록할 것으로 보인다. 하지만 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺽이고 매수심리가 되살아나면서 올해보다 39% 증가한 75만호 수준이 될 것으로 전망했다.

내년에도 전월세 거래는 늘어나고 기준금리 하향전환시점까지 월세상승세도 지속될 것으로 예상했다. 올 10월까지 전세는 1.7% 하락한 반면 월세는 1.4% 상승했는데 내년에도 전세는 4.0% 하락, 월세는 1.3% 상승할 것으로 전망했다.



내년 주택 인허가 물량은 올해보다 30% 줄어든 38만호 수준으로 예상되고 착공과 분양물량은 더 감소할 가능성이 있다고 봤다. 주택가격 급락으로 분양전망이 어두워지면서 금년 인허가 물량은 밀어내기로 작년과 비슷한 55만호 수준을 유지할 것으로 보이지만 착공과 분양물량은 20% 수준 감소하고 있다. 외환위기와 금융위기 이후 3년간 주택 인허가 물량이 30% 정도 감소한 점을 감안하면 내년 주택 물량도 30% 내외 감소할 것으로 전망되고 착공과 분양물량은 이보다 더 줄어들 것으로 예상했다.

특히 고금리와 집값 급락, PF 중단으로 인해 내년 상반기중 건설업체 부도가 급증하고, 하반기부터 제2금융권 부실로 전이될 가능성이 있다고 경고했다. 고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화 되면서 현재 부동산 PF가 거의 중단됐고, 브릿지론과 ABCP(자산담보부 어음)로 지원된 자금의 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 증폭되고 있는 상황이다. 이러한 상태가 개선되지 않으면 내년 상반기중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고, 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성도 있다는 지적이다.

위기확산을 막기 위해 건설사업 금융경색 완화, 보유토지 대체사용방안 강구, 미분양·미입주 주택 해소방안도 시급하다고 강조했다.

주산연은 “지난달부터 금융위 주도로 PF 신용보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 한계가 있다”면서 “보다 적극적인 PF 금융 지원방안과 건설업체 보유토지에 분양주택 대신 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화, 분양전환가격기준 개선을 신속히 추진하고 미분양 적체문제 완화를 위해 아파트 등록임대사업 복원, 비정상적인 주택보유 및 거래과세 정상화도 조속히 완료돼야 한다”고 지적했다.

주산연은 또 “50조가 넘는 국민주택기금 여유자금 등을 활용해 무주택자를 위한 자금지원체제를 보완해야 한다”면서 “노후자금 등 여유자금을 가진 사람들이 미분양주택을 사서 임대 할 수 있도록 아파트 등록임대사업을 복원하고 주택 거래와 보유관련 세제도 정상화시켜야 한다”고 강조했다.