by문영재 기자
2005.11.21 15:27:24
잘못된 주택가격 산정, 공시 이의신청한 뒤 정정요구
[이데일리 문영재기자] 국세청은 21일 올해 첫 도입되는 종합부동산세 신고·납부대상자 7만명에게 일괄적으로 신고납부관련 안내물을 발송했다.
종부세 과세대상은 공시가격 9억원 이상 주택 소유자, 공시지가 6억원 이상 나대지 소유자, 공시지가 40억원 이상 사업용 부속토지 소유자 등이며 내달 1~15일까지 신고·납부해야 한다.
국세청은 이날 종부세 납세자들의 이해를 돕기 위해 80개에 달하는 문답사례를 정리해 발표했다.
-부부 공동명의로 부동산을 보유하면 종부세 부담을 줄일 수 있나.
▲종부세는 개인별로 보유하고 있는 부동산을 합산해 과세하게 된다. 따라서 부부 공동명의로 부동산을 보유하게 되면 개인별 보유지분에 해당되는 가액을 기준으로 과세대상여부를 판단할 뿐만 아니라 초과누진세율 과세체계에 따른 낮은 세율을 적용받게 되므로 종부세 부담을 덜게 된다.
-오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 종부세 과세여부는.
▲오피스텔은 과세기준일(매년 6월1일)의 사용현황에 따라 주택 또는 일반건물로 지자체에서 재산세를 먼저 과세한 뒤 이를 기초로 종부세 과세여부가 결정된다.
해당 오피스텔에 대해 주택분 재산세가 과세된 경우에는 주택분 종부세 과세대상에 해당하며 주거용이 아닌 일반건축물에 대한 재산세로 과세된 경우에는 부속토지를 별도합산 과세대상 토지로 보고 재산세 과표의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과한 경우엔 별도합산 토지분 종부세가 과세된다.
-주택을 보유하고 있는 사람은 모두 종부세 납부하나.
▲그렇지 않다. 보유세제 개편전에는 주택에 대한 재산세는 신축 건물기준가액에 각종 용도지수와 경과년수, 가감산율을 적용해 시가표준액을 산출하고 건물분에 대한 과표 및 세액을 계산했다. 주택 부속토지에 대해서는 개별공시지가를 기준으로 과표 및 세액을 계산하는 등 동일 주택에 대해 재산세와 종합토지세로 구분, 보유세를 부과했다.
납세자별로 전국의 주택가액을 합산해 9억원을 초과한 경우에만 종부세가 과세된다. 따라서 개인별 보유주택의 가액 합계액 9억원 이하인 경우에는 재산세만 부과되고 종부세는 과세되지 않는다.
-반드시 10년 이상 임대한 주택만 종부세 과세대상에서 제외되나.
▲그렇지는 않다. 일반적으로 10년이상 임대할 목적으로 매입해 보유하고 있더라도 주택수나 가액, 규모 등 다른 요건이 모두 충족된 경우에는 종부세 신고시 임대주택에 대한 합산배제 신청을 하면 해당 장기임대주택에 대해선 종부세 과세대상에서 제외된다.
-세부담 상한제는 주택분 종합부동산세에만 적용되나.
▲세부담 상한제는 종부세 과세대상인 주택, 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지 모두 적용되며 세부담상한액 계산은 각각의 과세대상별로 구분해 적용한다.
-주택가격의 산정이 잘못된 경우엔 어떻게 하나.
▲주택가격의 공시에 대한 이의신청기간(공시일 후 30일 이내)이 지났으므로 올해는 해당 공시기관에 불복을 제기할 수 없다. 다만 주택가격의 산정이 중대하고 명백하게 잘못된 경우에는 주택가격을 공시한 기관에 정정을 요구해 처리결과에 따라 구제받을 수 있다.
-재산세 분리과세 대상으로 종부세 과세대상에 해당하지 않는 공장 부속토지는.
▲시지역내의 산업단지나 공업지역에 위치한 공장과 전국 읍·면지역에 위치하는 공장의 부속토지로서 공장입지 기준면적 이내의 토지는 재산세만 0.2%로 저율분리과세되고 종부세가 과세되지 않는다.
-무허가 주택인 경우 종부세 과세대상에 해당되나.
▲무허가 건축물이 주거용 이외의 용도로 사용될 경우 건축물에 대해서는 건물분 재산세가 과세되고 부속토지는 건축물이 없는 것으로 판단, 종합합산 토지분 재산세로 과세된다. 따라서 건축물은 종부세 과세대상에 포함되지 않고 토지분은 종합합산 과세대상 토지로 개별공시지가 6억원을 초과할 경우 종부세 과세대상이다.
다만 무허가 건축물이 주거용으로 사용될 경우 건축물을 주택으로 판단, 주택과 부속토지를 통합평가해 주택분 재산세로 과세한다. 따라서 주택공시가격 9억원을 초과할 경우에는 주택분 종부세가 과세된다.
-재건축·재개발 중인 토지도 종부세 과세대상인가.
▲주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 사업계획의 승인을 받은 토지로서 사업계획의 승인을 받은 날부터 사용승인일까지 그 사업에 공여되고 있는 토지에 대해 재산세를 분리과세(0.2%)되므로 종부세 과세대상에 해당되지 않는다.
그러나 건축법에 따라 건축허가를 받아 주상복합 건축물을 건축중인 토지에 대해서는 재산세를 부과하면서 분리과세를 적용하지 않고 건축물을 건축중인 토지로 보아 별도합산 토지분 재산세로 과세된다. 따라서 재산세 과표의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우엔 종부세 과세대상에 해당된다.
-종부세 비과세되는 부동산은 어떤것이 있나.
▲국가 등이 1년이상 무상으로 공용이나 공공용으로 사용하는 토지, 제사나 종교 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산, 마을회와 같은 주민공동체가 소유한 부동산, 임시로 사용하기 위해 건축된 건축물로서 과세기준일 현재 1년 미만의 건축물 등이다.
-종부세 신고·납부시 분납도 가능한가.
▲납부해야 할 종부세가 1000만원을 초과할 경우 분납이 가능하다. 분납할 수 있는 금액은 종부세가 1000만~2000만원의 경우 1000만원을 초과하는 금액을 분납할 수 있고 종부세가 2000만원 이상인 경우 50%의 금액을 분납할 수 있다.
-주택과 부속토지 소유자가 서로 다른 경우 종부세 과세는.
▲해당 주택과 부속토지의 통합평가된 가액을 기준으로 과표를 계산, 주택분 재산세액을 계산한다. 주택분 재산세액을 건물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분해 각각의 소유자에게 주택분 재산세를 부과한다.
-1층 사업용 건물과 2,3층 주거용 건물로 사용중인 1동의 건물에 대한 재산세 과세는.
▲해당 건축물 중 주거용으로 사용되는 2,3층은 주택(부속토지 포함)으로 보아 주택분 재산세가 과세된다. 비주거용으로 사용하는 1층은 건축물 재산세와 부속토지 중 1층(비주거용 건물)에 해당하는 면적은 별도합산(또는 종합합산)토지분 재산세가 각각 과세된다.
-주거용 건물로 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우의 재산세 과세는.
▲주거용 건물의 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 해당 주거용 건물 바닥면적의 10배 이내의 토지는 주거용 건물과 통합평가해 주택분 재산세로 과세한다. 주거용 건물 바닥면적의 10배를 초과하는 토지는 토지의 사용현황에 따라 종합합산 또는 별도합산 등으로 구분해 토지분 재산세로 과세한다.
-과세기준일 현재 건축중인 건축물의 토지에 대한 재산세 과세방법은.
▲과세기준일 현재 건축중인 건축물은 건축물로 판단, 과세한다. 따라서 부속토지에 대한 재산세는 건축중인 건물의 용도지역별 배율을 적용한 기준면적에 따라 별도합산 과세, 종합합산과세로 구분해 과세한다.
-종부세도 부가되는 세금이 있나.
▲있다. 종부세를 납부대상자는 납부금액의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 종부세에 부가해 추가로 납부해야 한다.