상가시행사, 부동산신탁회사 짝짓기 ´안간힘´

by이진철 기자
2004.09.24 13:38:17

[edaily 이진철기자] 내년 4월부터 상가 후분양제가 본격 시행됨에 따라 시행사와 부동산신탁회사간 ´짝짓기´가 불가피할 전망이다. 그러나 최근 상가 분양시장 침체로 사업리스크에 대한 부담이 높아지면서 시행사들이 부동산신탁회사들을 사업에 참여시키기가 갈수록 어려워지고 있다. 24일 업계에 따르면 지난해 굿모닝시티 사건 이후 상사분양 시행사들이 소비자들에게 안전성을 강조하기 위해 부동산신탁회사를 사업에 참여시키는 사례가 늘고 있다. 더욱이 상가와 오피스텔 후분양제 도입을 골자로 한 `건축물 분양에 관한 법률 제정안`이 국회를 통과함에 따라 내년 4월부터는 상가분양시 골조공사를 3분의 2 이상 마친후 분양을 할 수 있다. 다만, 법률안에는 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증회사에 보증금(공사금액의 1~3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다. 따라서 시행사 입장에서는 분양시기를 서두르기 위해선 부동산신탁이나 보증을 선택할 수밖에 없는 상황이다. ◇상가후분양제 내년 4월시행.. 상품 안전성 높아져 상가 분양시 관리신탁계약을 맺게 되면 해당 사업부지가 신탁회사로 신탁등기가 되기 때문에 만약의 경우 시행사가 부도나더라도 채권자들에 의한 강제집행을 막을 수 있다. 또 대리사무 계약을 체결하면 분양대금 관리를 신탁회사가 하기 때문에 굿모닝시티 사건처럼 분양대금을 시행사가 다른 용도로 마음대로 사용할 수 없어 소비자들 입장에서는 안전성을 확보할 수 있다. 무엇보다 지금까지 사업부지를 확보하지도 않고 선분양후 소비자들의 분양청약금으로 토지대금 등 사업자금을 조달하는 이른바 ´봉이 김선달식´의 사업이 불가능해질 것으로 기대된다. ◇부동산신탁회사, 상가분양 리스크 높아 사업성 검토신중 현재 정부로부터 신탁업 본인가를 받은 부동산신탁회사는 한국토지신탁(034830), KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, 국민자산신탁, 다올부동산신탁 등 모두 6개사다. 이밖에 신탁겸업은행 및 서울보증보험 등의 사업보증 관련 회사도 후분양제 시행에 따라 상가분양사업의 참여가 가능하다. 현재 상가분양사업에 참여하고 있는 부동산신탁회사중에서는 직접 시행사로 참여하는 한국토지신탁과 대한토지신탁에 비해 KB부동산신탁과 생보부동산신탁, 다올부동산신탁 등이 그동안의 사업노하우를 바탕으로 적극적으로 상가 신탁사업에 참여하고 있다. 지난 2월 신탁회사 본인가를 받고 본격적으로 사업에 뛰어든 다올부동산신탁의 경우 현재까지 총 40여건의 대리사무 업무위탁을 받은 상태이며, 현재 전국 18개 사업장에서 분양을 진행하고 있다. 그러나 상가분양사업이 위험성이 높은 데다 최근 경기침체로 분양시장도 얼어붙으면서 시행사들의 신탁계약 체결이 쉽지않은 상황이다. KB부동산신탁 관계자는 "상가분양시장이 워낙 침체돼 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF)는 물론 책임준공에 대한 부담이 있는 건설회사들의 참여를 끌어들이기가 쉽지 않다"고 말했다. 대한주택보증 관계자도 "상가 후분양제도가 시행되면 분양보증사업에 참여할 수는 있지만 일반아파트 사업과 달리 리스크가 높기 때문에 사업진출 여부는 신중히 검토하고 있다"고 밝혔다. 이에 따라 부동산신탁사들 입장에서는 상가 후분양 도입으로 시행사들의 신탁계약제안이 크게 증가하는 것과 더불어 개별 사업장에 대한 옥석가리기가 불가피한 상황이다. 이국형 다올부동산신탁 팀장은 "시행사 대부분이 열악하고 상가분양사업의 리스크가 높기 때문에 무조건 신탁계약을 체결할 수가 없다"며 "사업장이 부도가 날 경우 해당 신탁회사의 공신력에 큰 타격을 입을 수밖에 없어 사업성 검토를 통해 신중히 신탁계약을 체결하고 있다"고 밝혔다. ◇대형 테마상가 후분양제 ´직격탄´.. 공급감소 불가피 업계는 상가 후분양제가 시행되면 자금조달 등 사업여건이 까다로워져 도심의 대형 쇼핑몰의 신규공급에 타격이 불가피할 것으로 보고 있다. 더욱이 신탁계약을 체결하면 총 분양대금의 1% 정도를 신탁수수료로 지불해야 하고 여기에 대리사무계약까지 체결하면 연간단위로 수수료 부담이 늘어 그만큼 수익성이 나빠질 수밖에 없다. 유영상 상가114 소장은 "지금까지는 상가를 분양하는데 이렇다할 제약이 없었지만 앞으로는 사업자금 조달을 완료한 뒤 분양을 실시해야 하기 때문에 시행사들의 어려움이 가중될 것"이라며 "택지지구 단지내 상가는 큰 영향이 없겠지만 도심의 대형 테마상가들은 직접적인 타격이 불가피할 것"이라고 전망했다.