日 리츠시장 과열 논란

by하정민 기자
2005.02.14 14:03:11

[edaily 하정민기자] 일본 리츠(부동산투자신탁 REITs) 시장이 급성장하고 있지만 고평가 우려와 수익률 둔화 위험도 날로 커지고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 14일 보도했다. 그러나 국채, 주식 등 대체 투자수단이 부동산 만큼의 수익을 내지 못하고 있고 저금리 기조도 여전한 만큼 당분간 리츠 투자열기가 계속될 것이란 반론도 만만치 않다고 전했다. 현재 일본의 리츠 펀드는 15개, 규모는 1조8000억엔(170억달러)에 달한다. 3000억달러에 이르는 미국 리츠 시장과 비교하면 미미한 수준이지만 일본에서 리츠 펀드가 최초로 출범한 시기가 불과 3년 전이라는 사실을 감안하면 우수한 성과다. 특히 리츠 펀드 중 최소 6개 정도의 펀드는 4월부터 시작되는 2005 회계연도에 부동산 투자를 확대하겠다고 밝힌 상태다. 시장 규모가 커졌지만 리츠 펀드의 투자수익률은 하락하고 있다. 2년 전 일본 리츠펀드의 투자수익률은 6%에 달했지만 현재는 4%대에 불과한 실정이다. 투자수익률 감소는 부동산 매입 비용이 날로 증가하고 있다는 것을 의미한다. 최근 몇몇 리츠 펀드는 부동산 거래시 순자산 가치에 40%의 프리미엄을 얹어주기도 했다. 그러나 많은 전문가들은 과열 우려에도 불구하고 당분간 리츠 투자 열기가 계속될 것이라고 평가하고 있다. 미국 시카고 소재 부동산회사 헤이트먼 인터내셔널의 기우라 다카유키 일본 지사장은 "리츠 시장 과열 우려가 높지만 대안이 없다"고 말했다. 현재 일본 10년만기 국채수익률이 1.4%에 불과한 실정이라 리츠 펀드가 보장하는 4% 수익률을 포기할 수 없다는 투자자가 많다. 일본은행(BOJ)이 제로금리 정책을 유지하는 한 국채 투자로 높은 수익을 얻기 힘들고 위험성이 큰 주식 투자도 내키지 않는다는 투자자들은 여전히 리츠를 선호하고 있기 때문이다. 연기금, 지방은행, 개인 퇴직자 등 각종 투자자들은 투자수익률 하락에도 아랑곳않고 자신의 자산을 리츠에 맡기고 있다고 신문은 전했다. 이미 신규 리츠 펀드 운용계획을 밝힌 회사들도 많다. 스미토모부동산은 1000억엔의 자금을 조성해 오피스 빌딩에 투자하는 펀드를 출범시킬 계획이다. 미쓰비시와 미쓰이코퍼레이션 등은 물류시설 투자 펀드를, 후쿠오카지쇼는 지방 부동산 전문 투자 펀드를 준비하고 있다. STB연구소는 일본 리츠 시장 규모가 현재 2조2000억엔에서 2~3년 안에 4조엔까지 불어날 것이라고 전망하기도 했다. 미쓰비시자산운용에서 600억엔 규모의 리츠 펀드를 운용하고 있는 하나이 다케시 매니저는 "투자수익률 자체는 작년보다 감소할 지라도 리츠 시장 호조세는 계속 이어질 것"이라며 "저금리 기조가 유지되는 한 리츠 시장 전망은 밝다"고 강조했다.