(전망 2005)⑥전문가들의 내집마련 전략

by이진철 기자
2004.12.28 12:35:00

[edaily 이진철기자] 부동산 전문가들은 새해에도 아파트 매매가격과 전세가격의 약세가 지속될 것으로 전망했다. 또 실수요자들의 새해 내집마련 시기에 대해선 상반기와 하반기로 의견이 다소 엇갈렸지만 대부분은 `정부의 부동산 정책시행을 예측할 수 있는 시점`이 적당할 것으로 추천했다. edaily가 부동산 전문가 7인을 대상으로 ´새해 주택시장 전망´에 대한 설문조사한 결과, 대부분의 전문가들은 새 아파트 입주물량과 부동산관련 세금부담 증가 등의 영향으로 내년에도 주택가격의 하락세가 지속될 것으로 예상했다. ◇매매-전세 하향안정 지속.. 세금부담 늘어 거래위축 불가피 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "새해 아파트 매매가격은 3~4% 정도, 전세는 4~5% 정도 각각 하락할 것으로 전망된다"며 "거시경제 회복여부와 정부의 부동산 규제완화, 입주량 등이 새해 아파트값에 영향을 미치는 주요 요인으로 작용할 것"이라고 말했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원도 "내년 아파트값 하향안정의 수준은 현재 정부가 추진하는 일련의 정책들이 당초 예상대로 국회를 통과하느냐에 달려 있다"면서 "경기부양을 위한 뉴딜정책의 구체적 내용에 따라서도 영향을 받게 될 것"이라고 전망했다. 부동산전문가들은 내년부터 양도세 강화로 매물공급 부족이 예상된다며, 각종 세금을 실거래가 기준으로 부과시 거래위축이 불가피할 것이라고 전망했다. 이는 입주물량 등 공급과 수급량에 따른 시장여건 보다는 정부정책이 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인이 될 것이라는 분석이다. 문제능 지오랜드컨설팅 사장은 "1가구3주택 이상에게 양도세 중과가 이루어지고 주택투기지역과 주택거래신고제 등 실거래가 기준으로 양도세 부담이 증가해 매물부족 및 거래감소가 불가피할 것"이라며 "서울 강남 고가주택과 재건축아파트가 가장 큰 타격을 입을 것"이라고 밝혔다. 김학권 세중코리아 사장은 "정부가 부동산거래 활성화와 내수경기를 살리기 위해 부동산 억제책을 일부 완화하려는 움직임이 내년 주택시장에 중요한 영향으로 미치게 될 것"이라고 말했다. ◇내집마련, 정부정책 추진상황 보고 판단.. 판교신도시·충청권 ´주목´ 그러나 이같은 전반적인 시장하향세 전망 속에서도 내년 분양예정인 판교신도시와 신행정수도 후속대책이 나올 충청권 토지시장은 수요자들의 관심을 받으며 이슈가 될 지역으로 꼽았다. 특히 분양시장은 분양가 규제가 시행되는 판교신도시 등 공공택지 아파트와 주변 토지를 중심으로 큰 관심을 모으며 호황을 누릴 것으로 전망되는 반면, 공급과잉이 지속될 수도권 입주임박 아파트들과 오피스텔 등은 불황이 심화될 것으로 예상했다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "행정수도 후속 대책이 나올 충청권 부동산이 내년 다시 주목받게 될 것"이라며 "화성, 김포 등 신도시 추진에 따른 보상지역 주변 토지시장과 가평, 홍천 등 고속도로 개통 예정지가 호황을 누릴 전망"이라고 말했다. 김영진 내집마련정보사 사장도 "임대수익률이 높은 상품과 개발예정지역이 여전히 수요자들로부터 인기를 끌 것"이라며 "판교 인근의 주택과 주5일제 근무제 확산에 따른 펜션, 남북교류에 따른 북부권 토지 등에 관심을 가져볼 만 하다"고 밝혔다. 대부분의 전문가들은 내집마련 시기로는 일단 정부가 추진중인 일련의 정책시행 시점이 확정된 이후가 적당할 것으로 추천했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "내년 상반기는 각종 정부 정책들이 쏟아져 시장이 혼란스러울 것으로 예상된다"며 "주택가격이 어느정도 안정세를 유지하고 예측이 가능한 시점인 하반기쯤 내집마련에 나서는 것을 고려할 만 하다"고 말했다. 이만호 유니에셋 사장도 "내년 부동산시장 침체가 예상되고 정부 정책변수에 따라 내년에도 시장이 움직일 것으로 전망되는 만큼 정책변수의 변화에 따라 내집마련 시기를 조정하는 것이 바람직하다"고 밝혔다. ◇정부 규제정책 완화여부, 아파트값 좌우할 것 한편, 부동산전문가들은 새해 아파트값에 영향을 미칠 요인으로 금리수준과 실물경기 등 전반적인 경제요인과 더불어 종합부동산세, 개발이익환수제, 실거래가 신고 등 정부가 추진중인 부동산정책을 가장 많이 꼽았다. 임달호 현도컨설팅 사장은 "주택경기가 급랭하는 상황에서 정부가 투기억제책과 부양책을 얼마만큼 조화롭게 추진할 지에 따라 아파트값 변동이 많은 영향을 미칠 것"이라고 주장했다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "주택주기지역과 투기과열지구 등 현재 규제가 시행되고 있는 지역에 대해 해제가 이루어진다면 투자수익률 회복에 도움이 될 수 있어 매수세가 다소 늘어날 수 있을 것"이라고 전망했다. ◇전문가 새해 주택시장 전망 1. 내년 아파트값 전망은(매매, 전세) 2. 내년 아파트값에 영향을 미칠 요인을 3가지만 꼽는다면. 3. 내집마련 시기는 언제가 좋을까. 4. 내년 이슈가 될 만한 지역은. 5. 내년 호황과 불황이 나타날 것으로 예상되는 부동산상품은. 6. 정부정책중 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 것은. ▲김선덕 건설산업전략연구소 소장 1. 매매 3~4% 하락, 전세 4~5% 하락 2. 거시경제 회복여부, 신규아파트 입주물량, 정부 부동산규제 완화 3. 하반기 4. 판교신도시, 충청권 5. 호황-행정수도 후속조치 수혜지역 토지, 불황-아파트, 오피스텔, 상가 6. 투기지역, 투기과열지구 해제 ▲박재룡 삼성경제연구소 수석연구원 1. 하향안정세 2. 종합부동산세, 개발이익환수제, 부동산중개업법 등의 추진속도 3. 하반기 4. 충청권 5. 무응답 6. 정부정책 모두 ▲문제능 지오랜드컨설팅 사장 1. 매매-전세 모두 약보합 2. 양도소득세 강화, 실거래가 신고제 3. 경기활성화 정책 시작전인 상반기 4. 판교신도시, 화성신도시 주변 5. 호황- 개발예정지 주변 토지, 도심 재개발아파트, 불황-강남 고가주택, 재건축아파트 6. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 주택거래신고지역 ▲이만호 유니에셋 사장 1. 매매 1~2% 하락, 전세 2~3% 하락 2. 종합부동산세, 실거래가신고제 3. 하반기 4. 판교, 파주, 김포신도시, 평택, 충청권, 서울 성동구 5. 호황-개발재료가 있는 역세권 중소형아파트, 대단지내 상가, 수도권 인근 농지, 불황-강남권 고가아파트 6. 종합부동산세, 실거래가신고제, 신행정수도 후속대책 ▲김영진 내집마련정보사 사장 1. 매매 1~2% 상승, 전세 3~5% 하락 2. 정부정책, 금리수준, 경기회복속도 3. 설날전인 1~2월 4. 판교인근 주택, 펜션, 강원권 토지 5. 호황-토지, 펜션, 상가, 불황-재건축아파트, 오피스텔 6. 종합부동산세, 신거래가신고 ▲임달호 현도컨설팅 사장 1. 매매-전세 3~5% 하락 2. 정부규제 완화여부, 신행정수도 후속대책, 재건축 개발이익환수제 3. 상반기 4. 충청권 5. 호황-화성, 김포신도시 및 가평, 홍천 등 주변토지 6. 세제관련 정책 ▲김학권 세중코리아 사장 1. 매매 2~3% 하락, 전세 3% 하락 2. 주택담보대출 비율완화, 실거래가신고제 3. 상반기 4. 택지지구내 분양권, 서울 뉴타운지역 5. 호황-오피스, 상가, 전원형아파트, 전원주택 6. 신규분양 원가연동제·채권입찰제, 상가·오피스텔 후분양제