by윤진섭 기자
2006.03.31 13:09:59
1주택자 역차별, 개발비용 과다책정, 착수시점 논란 등
[이데일리 윤진섭기자] 정부가 급등하는 강남 재건축 아파트 가격을 잡기 위해 개발 부담금을 통한 이익 환수 카드를 꺼내들었지만 허점이 많다는 지적이 제기되고 있다.
정부는 개발부담금을 개별 조합원에게 직접 부과하지 않고 조합에 부과한다. 조합은 책정된 부담금을 대지 면적과 층. 향 등에 따라 조합원에게 배분하게 된다. 그러나 이 같은 방식에 대해 업계에선 결코 간단한 문제가 아니다라는 입장이다.
현도컨설팅 임달호 대표는 “집값은 평형과 층 외에도 방향이나 단지 내 위치, 혐오시설 등에 따라 제각각”이라며 “이 같은 세세한 점까지 산출하고 계량화해 관리처분 계획에 명시할 수 있을지 의문시된다”고 말했다.
미실현 이익에 대한 과세가 가능하느냐 여부도 논란 중 하나다. 재건축 개발부담금은 아직 현금화되지 않은 소득에 대한 과세 성격을 띠고 있다. 이에 대해 헌법재판소는 지난 1989년에 도입된 토지초과이득세에 94년 헌법 불합치 판정을 내렸다.
당시 헌재는 토지에서 얻는 개인의 이익에 대한 정확한 계량화가 이뤄지지 않았다는 점을 들어 불합치 판정을 결정했었다. 이 같은 지적에 대해 건교부는 “현금화만 안됐을 뿐 새 아파트가 지어지면서 이익은 실현된 것으로 볼 수 있다”는 입장이다.
건교부는 또 “법 발표 전 법률 자문을 얻은 결과 미실현 이득에 대한 부담금 부과는 고도의 객관성이 요구되지만, 실현된 이득에 대해서만 부과할지 미실현 이득에 대해서도 부과할지는 입법 정책적인 문제일 뿐 헌법상 조세원리에 위배되는 것은 아니다라는 결론을 얻었다”고 밝혔다.
복잡한 개발이익 산정방식을 둘러싼 시비도 예상된다. 정부는 개발이익 산정 문제에 대해 각 사업 추진단계에서의 기준시가를 기준으로 한다고 밝혔다. 하지만 기준시가가 현실화된 것은 불과 몇 년 전으로 이전만해도 수억원하는 재건축 단지의 기준시가는 1억원 남짓에 불과했다. 산정 시점에 따라 개발이익이 오히려 과도하게 늘어날 여지가 있는 셈이다.
또 순수한 개발이익을 산출할 수 있을지 여부도 골칫거리다. 일부 조합을 중심으로 개발이익을 줄이기 위해 개발비용 등을 과도하게 책정하는 등 각종 편법이 나올 가능성도 크다.
*착수시점 기준시가의 현실화율이 낮아 개발이익이 과도하게 평가될 수 있다
*조합이 개발비용을 과도하게 책정해 개발이익을 줄일 수 있다.
*조합이 조합원 분담금을 정확하게 산출하기 어렵다.
*추진위 승인일(착수시점)을 최대한 늦추는 편법이 발생할 수 있다.
*개발이익을 양도세 필요경비로 공제할 경우 비과세 혜택을 받는 1주택자만 역차별을 받게 된다.
*강남권의 경우 정상집값 상승률이 높아 개발이익이 줄어들 수 있다.
*착수시점 이전에 가격이 폭등할 수 있다.