by이진철 기자
2005.04.29 12:18:04
[edaily 이진철기자] 건설교통부는 29일 올해부터 시행하는 `주택가격공시제`에 따라 전국 각 시·군,·구가 발표하는 단독 419만가구, 다세대주택 132만가구 및 중소형 연립주택(약 49.9평 미만) 35만가구 등 총 586만가구의 주택가격을 최초로 공시했다.
다음은 주택가격 공시와 관련한 일문일답 내용이다.
-다가구주택과 다세대주택은 다르게 처리되는가.
▲서로 다르게 처리된다. 다가구주택은 단독주택이므로 시·군·구에서 가격을 공시하지만 다세대주택은 공동주택으로 건교부에서 가격을 공시한다. 따라서, 다가구주택은 시·군·구청에 이의를 신청할 수 있으나, 다세대주택은 건교부에 이의를 신청할 수 있다.
다만, 편의를 위해 다세대주택 소유자도 시·군·구청(또는 읍·면·동사무소)을 통해 이의를 제기하면, 시·군·구청에서 신청서를 건교부에 송부해 이의가 접수된 것으로 처리된다.
본인의 주택이 다가구주택인지 다세대주택인지 구분하는 방법은 건물이 구분소유돼 각 세대마다 소유권을 별도로 가지고 있는 경우에는 다세대주택이다. 또 건물이 구분소유돼 있으나 한 사람이 전체 세대의 소유권을 모두 가지고 있는 경우에도 다세대주택이다.
건물이 구분소유돼 있지 않아 한 사람이 건물 전체에 대해 소유권을 가지고 있는 경우에는 다가구주택으로 보면 된다. 또 여러 사람이 공유지분으로 하나의 건물 전체의 소유권을 가지고 있는 경우에도 다가구주택이다.
-주택 유형에 따라 공시주체가 서로 다른 이유는.
▲올해에는 각 주택 유형마다 공시주체가 서로 다르다. 단독주택(개별주택)은 시·군·구에서 가격을 공시한다. 다만, 단독주택중 표준주택과 다세대주택, 중소형연립주택은 건교부에서 가격을 공시한다. 또 아파트와 대형연립주택은 국세청에서 가격을 공시한다.
단독주택은 평가방식상 부득이하게 표준주택의 경우 건교부, 개별주택은 시·군·구가 각각 가격을 공시한 것이다. 현행 공시지가의 경우에도 동일한 방식을 적용, 표준지 공시지가는 건설교통부가, 개별공시지가는 시·군·구가 각각 가격 공시하고 있다.
공동주택(다세대·연립·아파트)은 내년부터 공시주체를 일원화해 건교부가 모든 공동주택 가격을 공시하게 된다. 다만, 투기 발생지역 등의 아파트 등에 행해지는 수시고시는 내년 이후에도 현행대로 국세청에서 제도를 시행키로 했고 아파트와 대형연립주택(165㎡이상)도 내년부터는 건교부에서 가격을 공시하게 된다.
-상가와 주택이 혼합된 건물은 어떻게 공시되는가.
▲상가 부분과 주택 부분이 서로 혼합된 건물의 경우에는 주택 부분에 대해서만 공시주택가격이 산정·공시된다. 즉, 전체 건물중에서 상가 부분을 제외하고, 주택 부분만 따로 값을 매긴 것이다.
상가부분에 대해선 따로 부동산 관련 세금의 과표가 산정되는데 부동산 보유세의 경우 부속토지는 공시지가를, 상가 건물은 시가표준액을 각각 과표로 활용한다. 다만, 중장기적으로 상가와 주택이 혼합된 건물에 대해서도 건교부가 통합된 하나의 가격을 공시하는 방안을 추진할 계획이다.
-공시 기준일은 언제인가.
▲공시되는 단독주택 및 다세대·중소형연립주택의 경우 가격공시의 기준일은 1월1일이다. 따라서, 올해 1월1일 이후에 가격변동요인이 발생하거나, 신축·멸실 등이 발생하더라도 원칙적으로 다음 연도에 조정이 된다. 다만, 지방세법에 따라 1월1일 이후 신축·멸실 등이 발생할 경우에는 시·군·구청장이 별도로 가격을 산정할 수가 있다.
-단독주택 및 다세대·중소형연립주택의 가격은 왜 인터넷으로 열람할 수 없는가.
▲단독·다세대·중소형연립주택은 개개 주택 소유자에게 가격을 통지해 본인의 주택가격을 쉽게 확인할 수 있도록 했다. 아울러, 시·군·구청을 통해서도 가격을 열람할 수 있으므로 가격 확인에 별다른 불편은 없을 것으로 판단된다. 또한, 가격 통지문에 주택가격 외에도 이의신청 절차에 대한 안내를 병기(倂記)해 소유자 권익보호에 만전을 기했다.
인터넷으로 가격을 일반에게 공개할 경우에는 주택 소유자의 프라이버시 침해 우려가 있어 인터넷 공시는 실시하지 않은 것이다. 또한, 이의신청은 특별 행정심판에 해당하는 법적 행위이므로 인터넷을 통한 이의신청을 시행하기 곤란한 점도 고려됐다.
-단독주택의 가격은 어떻게 평가했나.
▲단독주택은 아파트 등의 공동주택과는 달리 거래되는 사례가 드물고, 산재(散在)돼 있어 가격의 표준화가 어려운 점 등을 감안할 때 전문가인 감정평가사에 의한 가격평가가 필수적이다. 이번 단독주택 가격조사는 지난 10여년간 가격이 안정화된 현행 공시지가 방식을 준용해 감정평가사가 표준주택을 선정, 그 가격을 평가하고, 시·군·구에서 비준표를 사용해 표준주택가격을 기준으로 개별주택 특성을 고려, 개별주택의 가격을 산정하게 된 것이다.
다만, 건교부에서는 단독주택 가격평가의 핵심이 되는 개별주택 가격의 적정성이 최대한 확보될 수 있도록 시·군·구에서 개별주택 특성을 입력하면 비준표에 따라 개별주택 가격이 자동산정되도록 프로그램(HPAS)을 개발하고, 감정평가사가 개별주택가격을 하나하나 검증했다. 또 건교부와 감정평가협회 등으로 구성된 긴급점검반을 구성해 가격 산정·검증작업의 적정성 여부를 순회 점검했다.
-표준주택의 수가 부족해 이를 기초로 산정된 개별주택 가격이 부실하다는 주장이 있는데.
▲현행 표준주택의 수는 모두 13만5000가구로 전체 단독주택(433만가구)의 3% 수준이다. 공시지가의 표준지 비율이 현재 1.8%(50만/2720만필지)인 점을 감안할 때 현행 표준주택의 비율은 적정한 것으로 판단된다.
주택의 평가는 토지 평가에 비해 건물 특성이 추가되는 점을 고려해 표준주택의 비율을 표준지 비율보다 상향조정한 것이다. 물론, 표준주택의 수가 많을수록 개별주택 가격산정이 편리한 점도 있을 것이나, 이로 인해 막대한 추가비용은 물론 표준주택 선정 및 조사에 필요한 기간도 길어져 막대한 행정력도 소요된다.
따라서, 일부의 주장처럼 표준주택 비율을 15%까지 확대하는 것은 이로 인한 국민의 부담을 고려하지 않은 비현실적인 것이다. 다만, 향후 공시된 개별주택가격에 대한 정밀 재분석을 실시, 표준주택의 분포 적정성 등 제고방안을 검토·마련할 계획이다.
표준주택 수의 단순한 확대보다는 현행 표준주택의 분포가 적정한지 여부를 심층 분석해 향후 표준주택 선정시 이를 활용하는 방안을 우선적으로 검토할 방침이다.
-개별주택 가격조사가 졸속 시행되었다는 주장이 있는데.
▲일부에서 확인되지 않은 사실을 기초로 시·군·구에서 현장확인도 없이 개별주택의 특성을 조사하였다고 주장하지만 건교부는 개별주택 특성조사시 반드시 공부(公簿) 확인과 현장조사를 병행토록 지침을 마련, 준수 여부를 지속 점검했다.
일선 시·군·구에서도 적극적으로 현장조사를 실시해 주택특성에 오류 없도록 과세기관의 책임감을 가지고 임했으며, 일부에서 지적된 시·군·구청에서도 현장조사를 실시했고 기사의 보도내용대로 발언한 사실이 없음을 피력하고 있다.
또한, 1인당 7100여가구를 조사하는 등 인력이 부족해 개별주택 조사를 제대로 시행할 수 없었다고 일부에서 주장하지만 이번 개별주택 조사는 전국적으로 7700여명의 조사요원이 투입돼 1인당 조사물량이 700가구 내외로 적정한 수준이었다. 또 문제가 된 구청에 확인한 결과 1인당 조사물량이 1626가구로 확인돼 사실이 아닌 것으로 밝혀진 바 있다.
아울러, 조사기간이 매우 짧아 준비도 없이 졸속 시행되었다는 일부의 지적도 있으나, 대부분의 시·군·구는 당초 책정된 조사기간(작년 12월~ 올 3월)을 준수해 가격조사에 큰 차질이 없었다. 다만, 보유세제 개편 반대 등으로 늦게 조사를 착수한 일부 지자체에 한해 일정 소화에 다소 애로를 겪은 것은 사실이지만 늦게 착수한 지자체에서도 가격조사를 큰 차질없이 완료했다.
-공시주택가격이 시세에 비해 지나치게 높거나 낮아 조세형평이 침해될 우려가 있다는 주장이 있는데.
▲공시가격은 시가 80% 수준으로 지역별로 균형있게 산정됐으며, 일부의 주장은 허위·과장된 것으로 결코 사실이 아니다. 다만, 서울시 뉴타운 예정지나 개발호재가 있는 일부 지역의 소유자들이 호가와 대비해 공시가격이 낮다고 의견을 제출했다.
공시가격은 적정시가를 반영해 과세자료로 활용되는 것으로 실거래 가능한 가격을 초과하는 투기적 호가는 반영이 곤란하다. 일부에서 서울시 구청 관계자 발언을 인용해 시세와 공시가격간에 크게 차이가 난다고 주장하나, 근거가 없다.
-당초 발표된 가격공시 대상호수와 이번에 발표된 가격공시 대상호수 간에 차이가 있는 이유는.
▲작년 하반기 보유세제 개편시 전국 공시대상 주택 호수를 1309만가구로 집계, 발표해 왔다. 이번 가격공시를 계기로 다시 집계한 결과 공시대상 주택 수는 모두 1258만가구로 나타났다.
차이가 나는 원인은 당초 매년 주택건설호수 등을 추정하여 집계했으나 미준공 등으로 주택재고에는 포함되지 않은 물량이 있었고, 작년 이후 신축·멸실된 물량이 이번에 반영됐다. 특히, 대형연립주택과 중소형연립주택간 중복해 계산된 물량이 일부 존재했으며, 기타 전산 데이터의 일부 부정확 요소 등이 있었기 때문이다.
이번 가격공시로 전국 주택 재고가 상당부분 정확하게 파악돼 향후 국가통계 운영에 커다란 공헌을 하게 될 것이다.