by양은열 기자
2004.10.14 11:24:53
[양은열] 최근 들어와서 참여정부의 부동산 정책을 살펴보면 시장원리를 무시한 온통 규제와 세금강화책으로 부동산을 잡겠다는 착각을 일으키게 만든다. 특히 부동산 관련세금 정책을 보면 더욱 그러하다.
부동산에서 주택과 토지에 대해 내는 세금은 크게 5가지로 나눌 수 있다. 살 때 내는 등록세, 취득세와 팔 때 내는 양도세, 그리고 보유하고 있으면 내는 보유세인 재산세(건물분 세금) 그리고 종합토지세(토지분세금)가 그것이다. 그런데 이러한 부동산 관련세금을 참여정부는 세금정책으로 부동산을 잡겠다는 아주 위험한 시도를 하고 있어 향후 부동산 시장왜곡으로 변하지 않을까 심히 우려를 금할 수 없다.
참여정부는 작년 10.29대책으로 부동산을 세금으로 잡겠다는 정책을 표망한 뒤로 2004년 초부터 1년 미만 양도되는 부동산에 40%에서 50%로 강화하는 등 양도세를 강화하였다. 또한 2004년 3월부터는 주택거래신고제 도입으로 등록, 취득세를 실거래가로 3~5배로 대폭 올리더니 이번에는 보유세인 재산세와 종합토지세를 ‘주택세’로 통합하여 기준시가로 세금을 매기겠다는 것이다.
특히 이번 주택세는 등,취득세와 양도세와는 달리 보유세로서 재산을 가지고만 있어도 매년 내야 되는 세금으로서 부동산 보유자에게는 상당한 부담을 주는 세금임에 틀림이 없다. 매년 7월16-31일만 되면 신문이나 언론에 비판이 되어왔던 재산세(건물분)에 대해 정부가 2005년부터 대폭 손질을 하겠다는 것이다.
따지고 보면 부동산 보유시 내왔던 재산세와 종토세를 1년을 기준으로 한다면 세금에 대해 큰 문제는 없다. 왜냐하면 재산세는 건물분 세금으로서 건물의 신축년도를 기준으로 하여 세금이 매겨지기 때문에 전국 어느 곳에 있든지 간에 새로 지은 건물은 세금이 비쌀 수 밖에 없고, 공시지가로 세금을 매기는 종합토지세는 지가의 차이에 따라 내는 게 당연했다.
따라서 오래된 재건축 아파트는 전국 어디에 있든지 재산세는 낮게 책정될 것이요, 지가가 높은 지역에 있는 토지는 세금을 많이 내는 게 당연했다.
그런데 매년 7월16-31일쯤 재산세 내는 시기에는 이러한 기준이 무시되고 동일한 잣대, 즉 아파트가격이 비싼 곳은 건물의 오래된 정도를 떠나 무조건 비싸게 내야 되고, 변두리지역은 건물분 재산세는 적게 내야 한다는 논리로 언론들이 극성을 부리고 이에 전문가들도 동조를 하게 되어 재산세를 시끄럽게 만들었다.
결국 재산세와 종합토지세를 통합한 1년치 세금을 따져보면 아파트가격순서에 따라 많고 적음이 매겨진다. 따라서 1년의 통합세금으로 본다면 부동산 가격이 비싼 지역은 많이 냈고, 싼 지역은 적게 내온 게 사실이었다.
그러나 유독 재산세 내는 7월에만 되면 여론과 언론이 시끄럽게 떠드니까 정부는 당연히 보유세를 손질하게 되고 이러한 바탕위에 등장한게 ‘주택세’다. 그렇다면 종토세를 내는 10월16-31일에는 왜 조용히 있는지...무지의 소치다.
지금의 보유세를 보자.
건물분 재산세 기준이 되는 지방세과세표준은 아파트가격이 아니라 평수가 넓을수록, 새 아파트일수록 비싼 과표다. 그러나 2005년부터 등장하는 주택세는 그동안 1년에 두 번 내는 재산세와 종합토지세를 합쳐서 10월에 내는 세금으로서 기준시가를 기준으로 내는 세금이다. 기준시가를 기준으로 세금을 매기니 기존보다 세금은 3-5배쯤 올라가게 된다.
일단 내년부터 주택에 부과되는 세금은 실거래가의 80-90%에 가까운 기준시가로 바뀌기 때문에 산술적으로 3-5배 정도의 세부담이 늘어난다. 특히 보유부동산이 고가일수록 더 높은 세율이 적용되는 누진세율체계가 적용되고, 종합부동산세 도입에 따른 고가부동산의 보유자는 부담이 커질 것으로 보인다.
특히, 재건축 아파트에는 직격탄이 될 것으로 보인다. 재건축아파트들의 상당수는 시세가 6억원을 넘었지만 면적과 건축비를 기준으로 부과되던 기존세제로는 상대적으로 적은 세금이 매겨져 왔다. 그러나 주택 값을 기준으로 하는 주택세 도입은 재건축에 상당한 세금부담이 될 것이다. 그러나 이미 강남은 주택거래신고제 도입, 재건축 개발이익 환수제, 내신강화 대입제도도입으로 주택거래가 실종된 상태다. 세금부담이 높아지면 영향을 받겠지만 이미 상실된 주택거래에 별 영향을 없을 것으로 보인다.
상대적으로 기준시가가 없는 단독주택이나 상가건물, 오피스텔의 보유세는 공시지가를 기준으로 할 예정이어서 상대적 이익을 볼 것으로 본다.
얼마나 세금이 오를까? 예를 들어보자.
대치동 32평형 APT와 42평형APT, 등촌동 53평형APT의 경우 현재대로라면 보유세(재산세+종합토지세)는 각각 92만원,165만원,172만원 가량이 부과된다.
그러나 내년부터 기준시가가 적용된다면 과세표준자체가 각각5억5000만원, 8억1000만원 그리고 10억7000만원으로 높아진다. 이에 따른 주택세를 현행종토세율 기준으로 적용해보면 각각 453만원,843만원,1268만원이 세금으로 매년 부과된다. 지금 과표에서보다 보유세가 각각 5.0배,5,1배,7,4배로 급증하게 된다.
이를 시정하기 위해서는 현행 0.3-5%인 종토세율과 0.3-7%인 재산세율을 지금의 1/4-1/5수준으로 낮추어야 할 것이다. 다행히 정부가 2008년까지 급격한 세금인상을 억제하기 위해 지금의 2배 수준으로 맞추려고 한다니 다행이다.
지방자치단체 수준에서 부과할 수 있는 주택세율은 높은 재산에 많은 세금을 물리는 것은 조세원칙과 상식 범위에서 부합한 많큼 바람직한 세제개편으로 본다. 그러나 정책방향이 옳다고 해서 결과까지 옳다고 보지 않는다.
주택세 도입은 보유세제의 틀을 전면 바뀌는 대수술이다. 정부는 참여정부만이 모든 것을 완전히 정의롭게 손을 댈 수 있고 정책을 완성할 수 있다는 생각을 버려야 한다. 현재의 경기와 경제를 배려하지 않는 정책은 조세저항이라는 큰 벽에 부닥칠 것이 보이기 때문이다. 따라서 세금은 어떠한 경우라도 국민의 안정적 경제생활에 부담을 주는 급격한 인상은 지양하여야 한다. 더구나 투기와 직접적인 관련이 없는 1가구 1주택자에게도 영향을 미치는 보유세를 한꺼번에 너무 많이 올리게 되면 그 부작용은 상당하다.
다행히 정부는 급격한 세금증가를 막기 위해 세율을 낮춰준다는 방침이다. 정부는 이미 밝힌 세율을 낮추고 검토 중인 세금인상 상한제도도 주저 없이 시행하여야 할 것이다. 또한 지자체 세금을 정부가 국세로 돌린다거나 세액을 조정할 수 있는 권한도 지금과 같은 수준으로 유지 하거나 강화시켜 주어야 한다.
세금정책은 일시적인 극약처방이다. 이러한 신비의 처방을 계속 쓰는 것은 면역성과 불감증을 유발하여 어떠한 정책에도 반응하지 않는 무감각증에 빠뜨리는 결과를 낳을 수 있다.
지금은 경제가 힘을 잃고 IMF보다도 더 심한 어려움에 처해 있는 계층이 너무 많다. 세금은 정의롭게 매겨져야 한다. 그러나 시기와 장소가 좋아야 한다. 그러나 지금은 좋은 시기가 아닌 듯 싶다. 신중한 정부관계자의 소신을 기대한다.