"미국 프라임모기지 부실 가속화 전망"

by오상용 기자
2010.01.05 10:31:17

[이데일리 오상용기자] 서브프라임 모기지(주택담보대출) 부실의 망령이 채 가시기도 전에 신용도가 가장 높은 프라임 모기지에 대한 우려가 미국 주택시장을 엄습하고 있다. 악성연체가 급증하면서 프라임 모기지의 주택압류는 1년새 두배로 늘었다. 고용시장 악화가 비교적 재무사정이 탄탄한 축에 들었던 중산층의 몰락을 불러오고 있는 것이다.
 
예일 대학의 로버트 쉴러 교수와 웰슬리 대학의 칼 케이스 교수 등 부동산 전문가들은 "지난해 하반기 들어 본격화한 프라임 모기지 부실이 개선되기 보다는 올들어 더 가속화될 것"이라는 경고음을 내고 있다.



쉴러 교수와 케이스 교수는 부동산 시장의 `구루`로 정평이 난 인물이다. 두 사람이 만든 S&P/케이스-쉴러 주택가격 지수는 미국 부동산 경기를 가늠하는 핵심지표로 활용되고 있다.
 
두 교수는 4일 블룸버그 통신과의 인터뷰에서 "지난해 프라임 모기지 대출자들 사이에서 늘기 시작한 디폴트(채무불이행)는 올해 더 가속화할 것"이라면서 "최근 강화되고 있는 경기낙관론에도 불구 가속화하는 프라임 모기지 부실은 주택시장 회복을 지연시킬 것"이라고 말했다.

쉴러 교수는 "주택 압류는 서브프라임 모기지가 아니라 프라임 모기지 부문에서 지속적으로 발생할 것"이라고 했다. 이어 "프라임 모기지 부실은 주택시장에 거대한 그늘을 드리울 것"이라면서 "내년이후로도 이같은 양상이 이어질 것"이라고 내다봤다. 케이스 교수는 "실업 대란은 전 소득계층에 거쳐 무차별적으로 발생하고 있다"면서 "부자와 중산층 저속득층 모두 실업문제를 겪고 있으며 이들은 모두 모기지 대출자"라고 말했다.





실제 통화감독청(OCC)과 연방저축기관감독청(OTS)에 따르면 지난해 3분기 미국 프라임 모기지의 60일 이상 악성 연체 건수는 전년 동기의 2배가 넘는 83만8000건에 달했다.
 

▲ 프라임 모기지 연체율 및 차압비율

 
프라임 모기지발 주택압류도 급증하고 있다. 프라임 변동금리부 모기지(ARM)의 압류주택 비율은 3분기중 10%에 달해 1년전의 두배를 넘어섰다. 고정금리 프라임모기지의 압류주택 비율도 두배 넘게 올라 1.95%에 달했다. 쉴러 교수와 케이스 교수는 "실업상태에 빠져 빚을 갚지 못하는 가구주와 압류주택 건수는 앞으로 더 늘어날 것"이라고 말했다.

금리가 낮은 상황에서도 프라임 ARM의 부실이 급증하는 상황이라면 향후 금리상승기에는 더 많은 고통이 뒤따를 것이라는 우려도 나온다. 모기지 은행연합의 수석 이코노미스트인 제이 브링크만은 "프라임 ARM의 디폴트 비율이 높은 것은 해당 대출자들이 초기 연도에는 낮은 원리금 상환을 부담하는 대신 시간이 갈수록 원리금이 더 불어나는 위험을 선택했기 때문"이라고 설명했다.



프라임 모기지 부실이 전체 주택시장에 미치는 충격은 어느 정도일까. 전문가들은 과거 서브프라임 사태와 같은 파장을 그리지는 않을 것으로 예상하고 있다. 최근 주택판매 지표등을 통해 확인할 수 있듯 부동산 시장이 최악의 시기를 넘겼다는 신호가 잇따르고 있기 때문이다.

실제 기존주택판매는 11월들어 3개월 연속 늘며 3년래 최고수준을 기록했다. 반면 신규주택 공급은 40년만에 가장 낮은 수준을 기록하고 있다. 이같은 수급여건의 안정은 주택시장의 전면적 붕괴를 막아 줄 것이라는 기대를 낳고 있다.

쉴러 교수 역시 "프라임 모기지 부문에서 증가하는 주택압류가 지난해 9월부터 반등하기 시작한 시작한 주택시장의 회복을 둔화시킬 것"이라면서도 "주택시장 전반을 뒤흔들 만큼의 파괴력은 아닐 것"이라고 말했다. 케이스 교수는 프라임 모기지든 하위 등급 모기지든 관건은 결국 고용시장 개선에 달려 있다고 강조했다.