[대박땅꾼의 땅스토리]유명 지역 토지도 팔지 못하면 '꽝'

by문승관 기자
2017.07.03 09:05:41

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자 시 크게 투자지역은 두 가지로 분류된다. 이미 유명한 지역에 투자하거나 저평가된 토지에 하는 것이다. 각 지역은 모두 장단점이 있다. 이미 유명한 지역, 예를 들면 세종시, 평택, 제주도와 같은 지역에 투자하면 꽤 수익을 빨리 올릴 수 있다. 단점은 초기 투자금액이 높다는 점이다. 반면 저평가된 지역의 토지에 투자하면 투자금은 적을 수 있으나 수익이 발생하는데 시간이 상대적으로 길 수 있다.

이런 점에서 봤을 때 충남 당진 토지는 과거 저평가된 지역이었다가 최근에 유명토지투자 지역으로 입소문을 타는 중이다. 전북 부안 토지도 새만금사업 자체가 속도감이 붙으며 조금씩 알려졌다. 이런 토지시장에서 두각을 보이고 있는 당진토지, 부안토지라고 하더라도 팔지 못하면 그 토지투자는 꽝이 된다.

위에서 말한 바와 같이 토지투자를 마음먹으면 유명하거나, 입소문을 탄 지역부터 현장답사를 간다. 그리고 이내 사고 싶은 생각이 든다. 이때, 시세파악이 중요한데 우리가 파악하게 되는 시세라는 것은 정해진 것이 없다. 대략적인 시세만 존재한다.

즉 땅값은 지주 마음이라는 것이다. 그런데도 그 땅이 갖고 싶다면 그 값을 내야 한다. 그렇게 해서라도 산 땅이 아무리 좋아 보여도 내 눈에만 좋아 보이면 안 된다는 것이다.

대표적인 예가 너무나 좋아 보이는 땅이어서 그 토지를 몇만 평이나 주고 당진토지를 샀다고 해보자.



3억원 이상이나 되는 부안토지를 산 경우도 생각해보자. 아마 당신이라면 적어도 내가 사들인 그만큼의 가격 이상을 받으려 할 것이다. 그러나 실상은 그 큰 토지를 한번에 살 사람도, 3억원 이상이나 되는 토지를 한번에 살 사람의 수요가 많지 않다는 점이다.

운이 좋아서 있는 땅의 지가가 올랐다고 하더라도 팔아야 하는 처지에 있다면 땅값을 내려 팔기가 쉽다. 즉, 지가는 올라도 나는 내려 팔기 때문에 손해를 보는 셈이다.

따라서 아무리 유명하고 입소문을 타는 토지라고 하더라도 가능한 많은 수요가 있는 층을 공략하는 것이 좋다. 한번에 큰 규모를 사면 평당가는 싸질지 몰라도 팔기가 어렵다. 따라서 분산투자를 하거나 적어도 필지 분할을 한 후에 몇백 평 규모로 되파는 것이다. 물론, 필지 분할하는데 비용은 들겠지만. 실제로 대게 수요가 많은 층은 100~200평 정도 규모의 5000만원 투자금을 가진 수요층이 가장 넓다. 이들이 보기에 좋은 떡에 투자하는 편이 훗날 되팔기가 쉽다는 의미기도 하다.

부동산 땅문서를 모으는 것은 수집이 아니다. 수집은 나에게 보물 같은 존재지만 투자는 남들 눈에 보물 같은 존재다. 이따금 자신의 생각이 너무 뚜렷해 남의 의견을 무시하는 경향이 있는 사람들을 본다. 개인의 수집이라면 말리지 않겠지만 적어도 미래를 위한 투자라면 이때만큼은 남의 의견을 잘 받아들여야 한다.