부실 처분땐 우선매수권, 신규 지원엔 인센티브…PF '옥석 가리기' 가속

by송주오 기자
2024.05.06 18:26:35

[이데일리 송주오 최정훈 기자] 금융당국이 금주 중 발표할 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화 계획의 초점은 신속한 PF사업장 정리다. 이를 위해 당국은 ‘투트랙’ 전략으로 정상화 방안을 추진할 전망이다. 우선 사업성 평가를 강화해 사업성을 입증한 부동산PF 사업장에는 ‘뉴 머니’를 적극적으로 투입하되 부실 사업장에 대해선 신속한 정리를 유도할 방침이다.

이를 통해 정상 사업장에는 돈이 제대로 돌도록 숨통을 틔워주고 사업성이 없는 곳은 신속히 정리하는 ‘옥석 가리기’를 본격화한다는 게 금융당국의 구상이다. 신규 자금 투입은 은행과 보험사가 일시적 유동성 부족을 겪는 우량 사업장에 신규자금을 투입하면 적극적인 인센티브를 제공하는 방안이 유력하다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

당국이 구상하고 있는 PF시장 정상화 방안의 주요 골자는 사업자(PF대주단)가 1조원대 캠코 펀드에 부실 사업장을 넘기면 앞으로 사업장을 되살 수 있는 우선매수권을 부여하는 방안과 은행·보험권에 신디케이트론(공동대출)을 구성해 PF시장에 실탄을 공급하면 인센티브를 주겠다는 것이다. 사업장별 사업성을 재평가해 처분할 사업장과 신규 자금지원 등을 투입할 사업장을 선별해 처리하겠다는 게 당국의 이번 대책의 핵심이다.

현재 당국은 신디케이트론과 같은 공동융자조성을 검토하고 있다. 다수 금융사가 참여해 개별 금융사의 부담을 낮추겠다는 전략이다. 금융당국은 그동안 펀드 등을 통해 사업장에 자금을 투입하는 방식을 줄곧 써왔다. 하지만 펀드 방식은 운용사가 사업장을 선정하는 탓에 정작 자금을 낸 금융사는 어떤 사업장에 자금을 투입하는지 직접적으로 관여하기 어려웠다. 반면 신디케이트 같은 방식으로 자금을 지원하면 금융사가 사업장을 직접 심사할 수 있다.

금융당국은 공동대출 방식으로 신규 자금을 지원하면 충당금 적립 부담을 낮춰줄 방침이다. 건전성 분류에서 ‘정상 여신’으로 취급하도록 하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 부동산PF 사업장의 건전성 분류는 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 5단계로 분류한다. 고정 이하 여신으로 분류하면 업권별로 20~30%의 충당금을 쌓아야 한다. 반면 정상 여신으로 분류되면 은행과 보험사는 각각 0.9%만 적립하면 된다.



투자 한도도 한시적으로 확대한다. 은행의 유가증권 투자 한도는 자기자본의 100%로 묶여 있는데 이를 일정 기간 완화하는 방안도 발표 내용에 포함할 것으로 보인다. 금융사와 임직원에 대한 면책 범위도 확대한다. PF 지원 업무로 일부 부실이 발생해도 중대한 절차상 하자가 없으면 일부 부실이 발생해도 책임을 묻지 않겠다는 것이다. 금융업계의 건의사항 중 하나로 징계가 우려돼 투자를 꺼릴 것을 대비한 조치다.

대주단에 우선매수권을 부여하는 것도 가격을 둘러싼 이견을 좁혀 부실 사업장의 신속한 정리를 유도하기 위한 ‘당근책’으로 해석할 수 있다. 지난해 10월 1조원대의 캠코 펀드가 가동됐음에도 캠코 펀드 운용사 측과 매도자인 PF 대주단 간의 가격 눈높이 차이가 너무 커 지난 8개월간 집행 실적이 단 2건에 그쳤다. 금융당국이 캠코에 매각한 후 되살 수 있는 우선매수권을 부여해 매각 유인을 높이려는 것도 거래를 활성화해보자는 취지에서다. 금융당국 관계자는 “캠코 펀드 운용사는 더 낮은 가격에 사려고 하고 매각 사업자는 더 비싼 값에 팔려고 하다 보니 거래 자체가 이뤄지지 않았다”며 “우선매수권 방안이 정착된다면 은행·보험권 신디케이트론과 함께 캠코 펀드도 PF시장 정상화에 실탄을 공급할 것이다”고 설명했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

부실 사업장이 무분별하게 생명을 연장하지 않도록 만기연장에 대한 문턱은 높일 계획이다. 현행 PF대주단 협약은 66.7%가 찬성하면 만기연장이 가능한데 이를 75~80%까지 높여 정상적 사업 추진이 어려운 부실 사업장은 빠른 정리가 가능토록 하겠다는 것이다. 그간 만기 연장에 기대온 ‘좀비 사업장’들은 경·공매 압박을 더 강하게 받을 것으로 보인다.

다만 금융당국의 PF 정상화 계획 마련에도 금융권의 반응은 뜨뜻미지근하다. 사업장별 사업성을 재평가해 처분할 사업장과 신규 자금지원 등을 투입할 사업장을 선별해 처리하는 과정에서 사업장을 처분해야 하는 곳은 ‘제값’을 받지 못할 우려 때문에, 신규 자금지원에 나서야 할 금융사는 ‘손실’을 입을 가능성 때문에 달갑지 않은 상황이다.

금융권 관계자는 “금융당국이 PF정상화 방안을 발표한 뒤에 정확한 내용을 알 수 있을 것이다”며 “고금리가 예상보다 길어지고 있고 경기불황에 고물가, 고환율까지 겹친 상황에서 PF사업장 처리, 신규 자금투입 등이 원활하게 이뤄질지는 미지수다”고 말했다.