by주용철 기자
2004.11.30 10:51:05
[주용철] 배우자에게 증여는 3억원으로 족하다. 자칫 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생하기 때문이다.
조세기씨는 시가 12억원 기준시가 10억원짜리 아파트한채를 가지고 있다. 그런데 연말이 되면서부터 잠을 잘수가 없었다. tv나 라디오에서 종부세가 과세되면 엄청난 세금부담을 하며 이를 피하기 위해서는 증여를 하는 것이 좋다고 계속해서 떠들기 때문이다. 와이프 세무순은 제철만난 종달새마냥 종부세를 피하기 위해서는 집한채있는 것 공동명의로 해달라고 밤낮없이 졸라대는 데 도저히 견딜수가 없었다. 그러나 막상 명의를 넘겨주자니 아까운 것 같기도 하고 또 사고라도 치면 한 채밖에 없는 집을 날리지나 않을 까 걱정이 되었다. 버티다 버티다 결국은 세무순의 강요에 못이겨 집을 공동명의로 등기해 버렸고 그로부터 3개월후 세무서에서 증여세로 5천만원이나 내라고 고지서가 날라왔다. 조세기씨는 눈앞이 깜깜해 지는 것을 느끼며 세무순을 찾았다. 그러나 이미 세무순은 친정으로 도망간지 오래.. 절세 방법이 없을까요?
먼저 종부세의 경우 개인별 부동산종류별로 합산된다는 점을 주목해야 한다. 즉, 부부끼리 합산하지 않으며 부동산의 경우도 종류가 다르다면 합산하지 않는 것이다. 따라서 모인 재산은 분산시키고 부동산도 종류별로 포트폴리오를 구성할 전략이 필요하다.
배우자에게 증여하는 것은 그 중 가장 대표적인 방법이라고 할 수 있다. 자녀는 공제액이 너무 적어서 그 효과가 미비하고 배우자의 경우 3억원까지 증여세 없이 증여할 수 있기 때문에 고려할 가치가 있다. 다만, 증여액을 결정할 때 유의해야 하는 데 가급적 3억원 한도 내에서만 증여하는 것이 좋다. 자칫 배보다 배꼽이 더 클 수 있기 때문인데. 조세기씨의 경우 종부세대상이 되는 기준시가는 1억원이고 이를 과세표준으로 환산하여 세율을 적용하면 종부세로 연간 25만원의 세 부담을 하게 된다. 그러나 세무순과 공동명의로 절반의 지분을 증여했으므로 시세의 절반인 6억원을 증여한 셈이고 여기서 증여공제 3억원을 뺀 3억원이 과세표준이 되어 5천만원이 넘는 증여세가 나온 것이다. 달랑 25만원의 절세대가 치고는 심각한 출혈이 아닐 수없다.
따라서 가급적 3억원 한도 내에서 증여하는 것이 안전하면서 절세효과를 누릴 수 있는 방법이 된다. 물론 좀더 정밀하게 따진다면 증여시 투입되는 비용과 향후의 절세효과를 비교해서 증여비율을 결정해야 할 것이다. 그러나 3억원 한도 내에서 증여를 해도 종부세의 절세효과와 차후 양도시 양도세의 절세효과를 감안하면 충분히 증여비용이 빠지고도 남는 다. 갑자기 왠 ‘양도세?’라고 반문하겠지만, 실제 공동명의는 종부세보다 양도세 절세차원에서 장려할 만 하다. 일단, 공동명의로 하면 2년 이상 보유한 부동산의 경우 최대 1200만원의 절세효과를 볼 수 있다. 또 증여후 5년 이상 보유후 양도시 그 이상의 절세효과를 기대할 수 있다.
한편 현재 분양권상태로서 향후 종부세의 대상이 될 것으로 예상되는 고가아파트는 배우자간 증여를 적극 검토할 필요가 있다. 아직 등기를 하지 않았기 때문에 단순히 증여공제 한도 내에서 증여한다면 명의이전에 소요되는 비용도 없고 향후 준공이후 2년 이상 보유한다면 양도세에서도 혜택을 볼 수 있기 때문이다.
그밖에 종부세를 절세하기 위해서는 다음의 테크닉을 염두해두자.
첫째, 재산을 취득할 때는 주택등 한 종류가 아니고 주택, 나대지, 사업용지등으로 나누어 취득하자. 동일금액의 재산을 보유한 경우에도 한 종류만 가지고 있는 경우 종부세대상이 되지만, 여러 종류로 가지고 있는 경우 종부세에서 제외될 수 있기 때문이다. 예를 들어 기준시가 20억원의 부동산을 보유할 때 이를 주택으로만 보유한 경우 종부세의 대상이 되지만, 주택9억원 나대지 6억원 상가5억 원어치를 보유한 사람은 종부세의 대상에서 제외된다.
둘째, 공장용지, 농지, 임야, 목장용지, 과수원 등은 종합부동산세 대상에 포함되지 않는 부동산을 고려해 보자. 종합부동산세 과세대상이 되는 나대지보다 발전가능성이 있는 농지나 임야에 투자하는게 세금부담을 줄일 수 있다. 다만, 농지라도 농사를 짓지 않는 농지, 임야라도 영림계획인가를 받지 못한 경우, 기준면적을 초과하는 공장부속토지 등은 나대지와 합산 과세되기 때문에 유의해야 한다.
한편 주택중에서는 임대주택이 종합부동산세 대상에서 제외되는 데 집을 지어서 임대하는 경우에는 전용 45평 이하의 집 2채이상을 5년 이상 임대하는 경우 종부세에서 제외된다. 따라서 다주택보유자의 경우 종부세에서 제외되는 임대주택의 범위를 살펴 의사결정을 해야 한다
셋째, 주택보다는 상가 오피스텔에 투자하자.
통합 과세되는 주택보다는 상가나 오피스텔과 같이 토지 건물 별도로 과세되는 부동산에 투자하는 것도 절세효과를 볼 수 있다. 상가 등의 경우 건물분에 대해서는 종합부동산세의 적용을 받지 않으며 토지분에 대해서는 시세의 60%정도 선에서 개별공시지가가 결정되어 있기 때문에 동일시세의 주택보다 종부세적용대상에서 제외될 가능성이 높다. 게다가 사업용토지로서 기준시가 40억원을 넘게 보유해야만 종부세가 과세되므로 그 대상은 상당히 미비하리라 예상된다.
넷째, 아파트, 고급빌라보다 단독주택에 투자하자. .
주택을 취득하는 경우에도 아파트와 같은 공동주택보다는 단독주택을 택하는 것이 유리하다. 공동주택의 경우 그 시가 및 기준시가의 파악이 용이하여 정부가 의도한 형태의 중과세가 가능하다. 그러나 단독주택의 경우 그 시가의 파악이 어렵고 그렇다면 시세를 반영한다는 평가액 역시 시세에 근접하기 보다는 납세자의 불만이 적은 수준의 금액으로 결정되기 쉽다. 즉, 아파트와 같은 공동주택의 시세대비 기준시가의 비율보다는 훨씬 낮은 비율로 평가액이 결정될 수 있다는 것이다. 그렇다면 동일한 시세의 아파트를 보유하는 것보다 단독주택을 보유하는 것이 종합부동산세의 적용에서 제외될 확률이 훨씬 큰 것이다.
다섯째, 나대지위에 상가를 지어 종부세를 피해간다. 나대지의 경우 기준시가 6억원을 넘어가는 경우 종부세대상이다. 그러나 사업용 토지의 경우 기준시가가 40억원을 넘어야 종부세대상이므로 빈 땅에 상가를 짓는 다면 사업용 토지로 전환되어 종부세에서 제외될 수 있다.