‘외국인 토허제’ 이후 3개월…서초서 집 산 외국인, 75% ‘급감’

by이다원 기자
2025.12.09 06:00:00

[이데일리 이다원 기자] 지난 8월 정부가 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶은 뒤 외국인 주택 매수세가 확연히 꺾인 것으로 나타났다. 특히 고가 주택이 밀집한 서울 서초구의 외국인 거래가 75%나 급감했다.

서울 남산에서 바라본 도심의 모습. (사진=이데일리 방인권 기자)

국토교통부는 9일 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정안을 공포하고 내년 2월 10일부터 시행한다고 밝혔다. 잦아든 외국인 매수세에 쐐기를 박기 위해 외국인의 자금 출처 소명 의무를 대폭 강화하는 것이 골자다.

토허구역 지정 효력이 발생한 8월 말 이후 3개월(9~11월)간 수도권 내 외국인 주택 거래 신고 건수는 1080건으로 집계됐다. 이는 전년 동기(1793건) 대비 40% 감소한 수치다.

지역별로는 서울의 감소 폭이 가장 컸다. 서울 지역 외국인 주택 거래는 지난해 353건에서 올해 179건으로 49% 줄어 거의 반토막이 났다. 경기(-39%)와 인천(-17%)도 거래량이 눈에 띄게 줄었다.

특히 외국인 투기 수요가 몰렸던 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 거래 위축이 두드러졌다. 이들 4개 구의 합산 거래량은 전년 대비 48% 감소했고, 서초구의 경우 작년 20건에서 올해 단 5건으로 75%나 급락해 가장 높은 감소율을 기록했다.

국적별로는 여전히 중국인 거래 비중이 72%(778건)로 가장 많았으나 거래량 자체는 전년 대비 39% 줄었다. 미국인 거래(14%) 역시 41% 감소하며 국적을 불문하고 매수 심리가 위축된 것으로 나타났다.



비거주 외국인의 ‘원정 투기’ 수단으로 악용된다는 지적을 받았던 ‘위탁관리인 지정 거래’는 사실상 소멸했다. 위탁관리인은 국내에 거주하지 않는 외국인이 부동산 관리를 위해 지정하는 대리인으로 실거주 없는 투기성 거래를 대표하는 것으로 알려졌다.

분석 기간 동안 수도권 내 위탁관리인 지정 건수는 경기도 단 1건에 그쳤다. 전년 동기 56건과 비교하면 98% 폭락한 수치다. 특히 지난해 각각 30건, 11건이 신고됐던 서울과 인천에서는 올해 단 한 건의 위탁 거래도 발생하지 않았다.

정부는 이 같은 시장 안정 기조를 이어가기 위해 내년 2월 10일부터 외국인 거래 규제의 고삐를 더욱 죌 예정이다. 개정된 시행령에 따라 토허구역 내에서 주택을 취득하는 외국인은 거래 신고 시 ‘자금조달계획서’와 증빙 서류를 의무적으로 제출해야 한다. 기존에는 신고 사각지대에 있었던 해외 자금 유입 경로도 밝혀야 한다.

신고 항목도 구체화해, 매수인은 △해외 차입금 및 예금 조달액 △해외 금융기관명 등 해외 자금 내역은 물론 △전세 보증금 승계 여부 △국내 사업 목적 대출 사용 여부 등을 상세히 기재해야 한다. 아울러 ‘체류 자격’과 ‘주소지 및 183일 이상 거소 여부’도 신고 대상에 포함돼 무자격 외국인의 불법 임대업 등을 감시하게 된다.

국토부는 강화된 신고 의무에 맞춰 내년 2월 개정안 시행과 동시에 인터넷으로도 간편하게 신고할 수 있도록 부동산거래신고시스템(RTMS)을 개편할 예정이다.

박준형 국토부 토지정책관은 “이번 시행령 개정을 통해 외국인의 부동산 투기 방지를 위한 제도적 기반이 마련됐다”며 “이를 기초로 외국인의 투기행위를 선제적으로 방지하고 실수요 중심의 거래질서를 확립시켜 집값 안정에 기여할 수 있을 것”이라고 말했다.