토허제에 '귀한 몸' 된 경매·보류지…주의할 점은?[똑똑한 부동산]

by남궁민관 기자
2025.04.05 11:00:00

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 서울시가 토지거래허가구역(토허구역) 해제 후 다시 재지정하면서 부동산 시장에 혼란이 발생했다. 토허구역으로 지정될 경우 매매계약의 당사자는 매매계약을 하기 전에 지자체로부터 토지거래허가를 받아야만 한다. 이때 허가 요건이 상당히 까다롭고, 매수인은 주택의 경우 2년 이상 실거주 의무를 이행해야 한다. 한마디로 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 불가능해진다.

지난 3일 오전 서울 서초구 서울중앙지법 경매법정에서 투자자들이 경매 일정을 살펴보고 있다.(사진=이데일리DB)

이런 이유로 토허구역이지만 실거주 의무를 피할 수 있는 경매나 보류지 입찰에 관심을 갖는 사례가 늘고 있다. 부동산거래신고등에 관한 법률에 따르면 경매나 공매 그리고 도시정비법에 따른 보류지의 매각은 토지거래허가 대상에서 제외된다. 이 경우 2년 이상 실거주해야 하는 매수인의 의무도 면제된다.

실제 토허구역으로 묶여 있는 대치동의 은마아파트와 같은 경우에는 일반 매매계약에 비해 경매 낙찰가가 더 높았다. 통상 경매는 저렴한 가격에 주택을 매수할 수 있는 기회로 생각하기 쉽지만, 토허구역에서의 경매는 이와 달랐다.



최근 서울 서초구 잠원동의 메이플자이의 경우에도 보류지 40가구에 관한 입찰공고를 했다. 최저 입찰가격이 33억원 이상으로 정해졌지만, 관심이 뜨겁다. 보류지 낙찰을 받는 경우 토지거래허가 대상에 해당하지 않아 실거주 의무가 면제되고 각종 토지거래허가를 받기 위한 규제에서 자유롭기 때문이다.

김예림 변호사.

다만, 보류지 입찰의 경우 10% 입찰보증금을 내야 하고 경쟁자가 많아지면 최저입찰가보다 상당히 높은 가격으로 매수해야 할 수 있는 단점이 있다. 뿐만 아니라 보류지를 낙찰받는 경우 아직 미등기아파트에 해당하기 때문에 정상적으로 주택담보대출을 받는 것이 어렵고, 수일 내에 보류지 매매대금을 납부해야 하기 때문에 실제 현금으로 수십억원 지급할 여력이 없는 경우에는 사실상 보류지 매수가 불가능하다.

토허구역에서 경매나 공매 또는 보류지 입찰을 통해 토지거래허가 없이도 주택을 매수할 수 있는 기회는 있다. 그러나 시세보다 높은 매매가격으로 낙찰가가 정해지고 일시에 목돈이 들어갈 수 있는 점을 고려해 투자 및 자금계획을 구체적으로 수립해 대비해야 한다.