동생에 토지 매도, 증여로 되나?

by조선일보 기자
2004.02.19 10:12:25

[조선일보 제공] 경기도 안양에서 개인병원을 하는 오모(55) 원장은 10년 전 선친으로부터 충남 아산시에 있는 토지를 공동 상속 받아, 동생과 함께 지분 절반(250평, 현 시세 3억원)씩 보유하고 있다. 오 원장은 최근 사업을 하는 동생으로부터 “지분을 시세대로 넘겨달라”는 요청을 받고 고민 중이다. 동생 부탁이니만큼 마다할 이유는 없지만, 매수자가 동생이다보니 자칫 증여로 간주되거나 양도세를 더 많이 부담하게 되는 것 아닌가 하는 우려 때문이다. 오 원장은 토지를 동생에게 매도하는 과정에서 주의할 사항과, 앞으로 여유자금 운영방법 등에 대해 문의해왔다. ◆증여 오해 피하려면 관련 금융자료 남겨야 충남 아산은 최근 천안지역과 함께 부동산가격이 많이 뛴 곳이다. 행정수도 이전으로 땅값 오름세가 촉발된 이후 고속철도 개통, 삼성LCD 공장 신설, 신도시개발계획 등의 호재가 이어지고 있기 때문이다. 하지만 값이 오른 만큼 토지시장이 과열되면서 투기 우려에 대한 당국의 주목을 받고 있기도 하다. 따라서 오 원장이 공동명의의 토지지분을 동생에게 넘겨줄 경우, 자칫 형제간 증여라는 오해를 살 수도 있다. 따라서 형제간의 거래를 나중에라도 증여로 오해받지 않으려면, 관련 금융자료 등을 통해 반드시 토지대금을 정상적으로 받았다는 사실을 입증할 수 있어야 한다. ◆투기지역 지정되면 실거래가로 과세 형제간이라도 시세대로 토지를 팔 경우에는 양도소득세를 물어야 한다. 양도소득세는 원래 실거래가격이 아닌 기준시가로 계산하는 것이 원칙이지만, 몇몇 특별한 경우에는 실지거래가격을 적용한다. 특히 토지투기지역으로 지정된 지역의 부동산(토지 포함)에 대해서는 실거래가격을 기준으로 양도세를 부과하도록 돼 있다. 오 원장의 경우, 만일 토지투기지역으로 지정된 후 토지를 동생에게 팔면 실거래가격(3억원)을 적용해 양도소득세가 4600만원이 부과된다. 반면 토지투기지역이 아니라면 양도소득세는 기준시가(1억5000만원)를 적용해 1600만원이 된다. 투기지역 지정 여하에 따라 세금이 3배 가깝게 차이나는 것이다. 현재 천안 지역은 작년 5월 토지투기지역으로 지정된 반면, 아산 지역은 아직 토지투기지역으로 지정되지 않았다. 하지만 아산은 투기지역 예상지역으로 발표됐기 때문에 앞으로 투기지역으로 지정될 가능성이 높다. ◆안정성이 우선, 수익성도 가미 상담 결과, 여유자금 2억원을 갖고 있는 오 원장은 주식투자는 기피하는 것으로 밝혀졌다. 평소 병원일로 바빠 주가에 신경쓸 여유가 없는 데다, 몇 년 전 주식투자에 실패한 경험이 있기 때문이다. 하지만 오 원장은 워낙 저금리이기 때문에 적당한 투자처가 있다면 일부 리스크를 부담할 수도 있다고 했다. 이에 따라 오 원장에게는 주로 안전성이 뛰어난 예금과 채권상품을 중심으로 포트폴리오를 구성하되, 고수익을 기대할 수 있는 해외펀드에 투자하라고 추천했다. 투자기간도 장기와 단기로 고르게 배분했다. 먼저 단기투자에 적합한 상품으로는 단기프리미엄신탁이 좋다. 이 상품은 투자기간이 3개월에서 6개월 가량으로 우량 기업체가 발행하는 CP(기업어음)에 투자한다. 단기프리미엄신탁은 단기 상품이면서도 수익률은 1년짜리 정기예금 금리 이상이며, 가입시점에 수익률이 결정되기 때문에 상대적으로 안정적인 상품이다. 해외뮤추얼펀드는 최근 주목받고 있는 고수익상품이다. 이 상품은 세계적인 전문투자회사가 운용책임을 맡아 전 세계의 주식이나 채권 등에 다양하게 투자한다. 주식보다는 채권투자를 선호하는 오 원장의 투자성향을 감안할 때 미국 내 고수익 저등급(BB등급 이하) 채권에 주로 투자하는 미국 하이일드펀드나 신흥시장 또는 아시아국가에서 발행된 채권에 투자하는 펀드상품들이 적합해 보인다. ◆저위험 고수익인 국공채와 후순위채 채권관련 장기투자 상품으로는 국공채나 후순위채권 투자를 눈여겨볼 만하다. 은행 특정금전신탁을 통해 국공채에 선별 투자하는 국공채투자는 투자대상이 국공채인 만큼 무엇보다도 안전성이 높다는 게 장점이다. 또 국공채 투자는 만기까지 보유할 경우 시장금리 변동과 관계없이 투자시점의 수익률이 그대로 고정된다. 물론 중간에 채권가격이 올라 시세차익을 기대할 수 있을 때는 이를 중도에 환매할 수도 있다. 후순위채권은 투자기간이 5년 이상으로 길지만, 만기가 긴 만큼 수익률도 높다. 특히 최근 은행들이 발행하는 후순위채는 매월 또는 3개월 단위로 이자가 지급되는 상품도 있어 이자생활자에게 적합하다. 다만 후순위채권은 한시적으로 판매되고, 판매 초기에 매진되는 사례가 많아 미리 발행계획을 점검해둘 필요가 있다. 신한Private Bank 자문그룹(고준석 부동산재테크팀장· 한상언 재테크팀장· 이승호 상품기획팀장· 황재규 세무사)