콧대 높던 강남·용산 집값 모두 떨어졌다…외곽지역은?

by김은경 기자
2026.03.03 05:00:17

[이데일리 김은경 기자] 이재명 대통령의 연이은 규제 메시지 이후 서울 아파트 시장이 매물 증가와 호가 조정 국면에 들어섰다. 세 부담을 피하려는 급매물이 늘면서 강남 3구와 용산구 아파트 가격은 약 2년 만에 하락 전환했다. 전문가들은 이번 하락이 급매 위주 거래가 먼저 반영된 결과로 보고 있다. 외곽까지 급격한 집값 하락세가 확산할 가능성은 제한적이라는 분석이다.

서울 송파구의 한 부동산에 양도소득세 상담 관련 문구가 붙어 있다.(사진=방인권 기자)

이 대통령은 지난 1일 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “집을 팔고 사는 것은 개인의 자유지만, 그것이 이익이나 손실이 되게 할지는 정부가 정한다”고 밝혔다. 이어 “집을 사 모으는 사람 팔지 않는 사람이 문제가 아니라, 사는 것이 이익이 되도록 정부가 세금, 금융, 규제를 만들었기 때문”이라고 지적했다. 그러면서 “지금까지와는 달리 앞으로는 과거와 같은 선택이 손실이 되도록 세금, 금융, 규제를 철저히 설계할 것”이라며 “그 어떤 부당한 저항과 비방에도 불구하고 흔들림 없이 시행할 것”이라며 강경한 입장을 재확인했다.

이 대통령은 다주택자에 이어 실거주하지 않는 1주택자에 대해서도 매물 출회를 촉구하는 등 압박 수위를 높이고 있다. 최근 자신이 보유했던 경기 성남시 분당구 아파트를 매물로 내놓은 것도 정책 의지를 상징적으로 보여준다는 평가다.

정책 기조가 분명해지면서 고가 주택 보유자들을 중심으로 선제적인 매도 움직임이 나타났고 그 영향이 강남·용산 등 핵심지 가격 조정으로 이어지고 있다.

한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주(17~23일) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.11% 상승했지만 상승폭은 4주 연속 둔화했다. 같은 기간 강남구(-0.06%), 서초구(-0.02%), 송파구(-0.03%), 용산구(-0.01%)가 하락 전환했다.

매물 증가세도 뚜렷하다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 2일 기준 7만2049건을 기록, 이 대통령의 다주택자 압박이 본격화한 1월 23일(5만6219건) 대비 28.2% 늘어났다.



다만 실거래 흐름은 통계상 하락 전환과 온도차가 있다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템 신고분을 분석한 결과 2월(1~26일) 서울 아파트 거래 가운데 직전 거래보다 1% 이상 낮게 체결된 비중은 26.9%로 1월(29.2%)보다 오히려 낮았다. 매도 호가는 내려왔지만 실거래가가 광범위하게 낮아진 단계로 보기는 어렵다는 의미다.

따라서 최근 핵심지 가격 하락은 급매 위주 거래가 먼저 반영된 결과라는 해석이 나온다. 권대중 한성대 석좌교수는 “지난해 단기간에 가격이 크게 오른 지역을 중심으로 조정이 나타나는 과정”이라며 “일부 급매·초급매가 먼저 거래되면서 평균 가격을 끌어내린 측면이 있다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “상승 속도가 빨랐던 지역은 일정 부분 되돌림이 불가피하다”며 “3월 중순에서 4월 중순까지 매물이 원활히 소화되지 않으면 급매가 더 늘어날 수 있다”고 내다봤다.



관심은 이러한 가격 조정 흐름이 외곽으로 확산할지 여부다. 전문가들은 동일한 강도의 조정이 나타날 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강남, 한강벨트 등 상승 폭이 컸던 지역은 조정 압력이 클 수밖에 없지만, 외곽은 상승폭 자체가 크지 않았던 만큼 같은 강도의 하락이 나타날 가능성은 높지 않다”며 “서울 외곽 11개 구의 거래 비중이 전체의 절반을 넘을 정도로 거래가 꾸준히 이뤄지고 있어 수요 기반도 유지되고 있다”고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 “가격 조정은 단기간 많이 오른 지역을 중심으로 나타날 가능성이 크다”며 “가격 상승폭이 크지 않았던 지역은 조정 폭도 제한적으로 나타나는 등 지역별 온도차가 불가피하다”고 했다.

가격 흐름뿐 아니라 수요 구조 역시 다르다는 점도 외곽 확산 가능성을 낮추는 요인으로 꼽힌다. 초고가 지역은 투자 목적이나 자산 증식 성격의 수요 비중이 상대적으로 높지만 외곽 중저가 지역은 신혼부부·무주택 실수요 중심의 거래가 많다. 매도와 매수의 동기 자체가 다르다는 설명이다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 “중저가 아파트는 양도차익이 크지 않아 세 부담 때문에 서둘러 매도할 유인이 상대적으로 적다”고 분석했다.

5월 이후 시장 흐름 변화에 대해서 권대중 교수는 “5월 9일 이전까지는 세제 부담을 피하려는 매물이 나올 수 있지만 이후에는 매도자들이 관망세로 돌아설 가능성도 있다”며 “전면적인 하락 국면이라기보다는 거래 위축과 지역별 차별화 흐름이 나타날 가능성이 크다”고 관측했다.