재건축 ´사업승인→가격상승´ 이젠 "옛말"

by이진철 기자
2004.11.12 10:54:24

[edaily 이진철기자] 정부가 재건축아파트에 대한 규제를 강화하면서 조합설립 인가나 사업시행인가 등 사업단계별 호재가 발표되더라도 가격에는 큰 영향을 미치지 못하고 있는 것으로 나타났다. 12일 부동산플러스가 서울지역 139개 재건축추진 아파트단지를 대상으로 사업단계별 가격변동률을 조사한 결과, 올 3분기의 경우 ▲ 재건축결의(0%) ▲ 추진위구성(-2.88%) ▲ 정밀안전진단(-4.32%) ▲ 조합설립인가(-2.59%) ▲ 사업시행인가(-8.53%) 등 가격이 내내 하락세를 보인 것으로 나타났다. 이는 올 상반기만 하더라도 ▲ 재건축결의(8.48%) ▲ 추진위구성(1.83%) ▲ 정밀안전진단(3.14%) ▲ 조합설립인가(2.87%) ▲ 사업시행인가(9.67%) 등 단계별 단계별 사업추진 속도에 따라 가격이 급등한 것과 대조를 보이는 것이다. 지난해 하반기의 경우도 재건축 대상 아파트는 ▲ 재건축결의(14.9%) ▲ 추진위구성(13.57%) ▲ 정밀안전진단(9.83%) ▲ 조합설립인가(8.07%) ▲ 사업시행인가(21.71%) 등의 가격변동률을 보였다. 이는 과거에는 재건축아파트가 조합설립 인가와 사업시행 인가 등 사업단계별로 투자수요가 몰리며 가격이 급등하는 양상을 보였지만 이제는 조합원분 양도 금지, 소형평형의무비용 적용, 일반분양분 후분양, 안전진단 강화 등 정부의 각종 규제로 투자매력이 사라졌기 때문으로 분석된다. ◇과거엔 사업단계별 시세차익 가능.. 정부규제로 투자수요 급감 실제로 과천 원문동 주공3단지의 경우 지난달말 사업시행인가를 받았지만 가격은 큰 변동이 없는 상태다. 인근 삼성부동산 관계자는 "과거에는 13평형을 매입하면 취득·등록세가 300만원 수준이었지만 주택거래신고지역 지정후에는 2000만원 정도로 늘었다"며 "부동산경기 침체에다 비용부담도 늘어 일부 급매물을 제외하고 거래가 거의 없는 상황"이라고 말했다. 이달초 사업승인을 받은 반포주공3단지의 경우도 지분 20평 아파트의 경우 시세는 6억4000만~6억6000만원 정도로 사업승인 전과 비교해 1000만~2000만원 정도 가격이 오르는데 그쳤다. 인근 한신공인 관계자는 "반포주공3단지는 후분양과 임대아파트 의무건립 등 악조건을 모두 갖추고 있어 조합원들의 부담이 큰 것이 투자여건을 불리하게 작용시키고 있다"며 "이에 따라 가격도 소폭 상승에 그치고 급매물 외에는 거래도 저조한 상태"라고 말했다. 이같은 분위기에 대해 양미라 부동산플러스 리서치팀장은 "이제는 재건축으로 막대한 시세차익을 거둘 수 있는 시대는 끝났다"면서 "과거와 다른 패턴의 투자포트폴리오를 구성하는 것이 필요하다"고 말했다. 한편, 건설교통부는 최근 재건축 규제 완화요구에 대해 "정부의 각종 규제로 재건축시장이 위축되고 있다는 일부의 주장은 근거가 없다"면서 "재건축 개발이익환수제와 소형의무비율 규정 등 재건축 관련 규제들을 완화하기 어렵다"는 입장을 분명히 했다. ◇재건축 대상 아파트 사업추진 단계별 가격변동 추이 (단위: %)