MB정부 부동산 10대 이슈

by박성호 기자
2008.03.31 10:10:17

[이데일리 박성호기자] 이명박 정부 출범 이후 부동산 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 이명박 대통령이 도심 재개발·재건축 사업 중심의 공급을 강조하면서 부동산 관련 규제도 완화될 것이라는 기대감이 확산되고 있다.

하지만 새 정부의 부동산 규제완화 방향은 정확히 나오지 않은 상태다. 고가주택에 대한 양도세 완화, 기반시설부담금 폐지 이외에는 달라진 게 없다. 앞으로 주목해야 할 MB정부 부동산 10대 이슈를 꼽아본다. 

중소형의무비율, 층고제한, 용적률 제한 등 현재 10여개의 크고 작은 규제가 재건축아파트에 적용되고 있다. 이명박 대통령이 지난 24일 국토해양부 업무보고에서 "재건축을 하면 복잡한 면도 있지만 그래도 그렇게 해야 한다"는 발언으로 재건축 규제완화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 전면적인 규제완화는 힘들겠지만 용적률 상향 조정과 층고제한 폐지 등은 가능할 것이라는 게 부동산 시장의 예상이다.

지난 25일 정종환 국토부 장관은 기자들과 만난 자리에서 "인수위에서 발표한 지분형 분양주택은 유동화 문제가 관건이어서 더 검토한 후 시범사업을 시행할 예정"이라며 "대지임대부, 환매조건부 주택과 같은 주택 유형 중의 하나로 이해해 달라"고 주문했다. 인수위 당시와 비교했을 때 상당히 후퇴한 내용이다. 일각에서는 이미 지분형아파트가 '제2의 반값아파트'가 될 가능성이 높다고 입을 모은다.

 국토부는 한나라당의 대선공약이었던 신혼부부 주택을 연 5만가구씩 공급하겠다고 밝혔다. 당초 12만가구 공급 계획에 비해 7만가구가 줄어든 셈이다. 줄어든 7만가구에 대해서는 주택구입자금과 전세자금을 지원하기로 했다. 당초보다 청약조건, 공급규모가 합리적으로 조정되기는 했지만 장기 무주택 서민과의 형평성 문제 등은 여전히 남아있다.



대부분의 시장 전문가들은 강북 집값 강세가 적어도 1년 정도는 계속될 것이라고 내다보고 있다. 재개발·뉴타운 사업 등 개발 호재가 많은 데다가 최근에는 이 대통령이 재개발·재건축 사업을 통한 도심 주택 공급을 강조하면서 강북 집값 상승세에 탄력을 받고 있기 때문이다. 강남의 중대형 고가 아파트의 약세가 지속된다면 강북 집값 강세 역시 계속될 것이라는 예상이 지배적이다. 강남 아파트에 대한 투자 수요가 강북으로 몰려 수요가 늘어날 것이기 때문이다.

정부는 내집마련 부담을 줄이기 위해 택지지구의 택지비를 20% 인하해 분양가를 10% 더 낮추겠다고 밝혔다. 택지비 인하방안은 ▲인건비 등 경상경비 산정기준을 바꿔 5%를 낮추고 ▲용적률을 10-20%포인트 높이고 녹지율을 조정해 5%를 인하하고 ▲택지개발사업에 민관 경쟁체제를 도입해 10%를 줄이는 것이다. 하지만 분양가가 떨어질지는 미지수다. 철근 레미콘 노무비 등 건설원가가 크게 오르면서 기본형건축비 인상폭이 커지고 있기 때문이다. 이럴 경우 택지비 인하요인이 모두 상쇄될 수 있다. 특히 민간택지의 경우는 땅값이 비싸 분양가 인하가 쉽지 않은 상황이다. 한 건설업계 관계자는 "경기도 평택에 있는 구릉지 가격도 3.3㎡당 100만원 가까이 한다"며 "이런 상황에서 분양가를 낮출 방법을 찾는다는 것은 어려운 일"이라고 말했다.

올해 1월말 기준으로 전국의 미분양아파트는 총 12만3371가구로 집계됐다. 11년 만의 최고치다. 주택업계에서는 미분양 해소책으로 전매제한 기간 대폭완화와 대출규제 완화를 요구하고 있다. 정종환 국토부 장관은 "미분양이 많은 지방에서는 가급적 규제를 빨리 풀겠지만 수도권은 아직 아니다"라며 "시장의 변화를 보고 단계적, 선별적으로 접근할 것"이라고 말했다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 "미분양 물량이 늘어난다면 건설업계 상황이 악화되면서 부동산 시장 침체로 확산될 수 있다"며 "올 해 부동산 시장이 해결해야 할 가장 중요한 문제" 라고 지적했다.
 
2기 신도시는 현재 판교, 송파, 파주, 동탄, 검단, 김포 등 수도권 10곳(지방은 아산, 대전서남부 등 2곳)에서 추진되고 있다. 하지만 일부 신도시는 처음 계획과는 달리 추진일정이 늦어지고 있다. 검단신도시는 올해 2월 사업계획 승인이 날 것으로 예정돼 있었지만 올 하반기로 미뤄졌다. 동동탄신도시 역시 빨라야 5월 승인이 날 것으로 예상된다. 송파신도시의 경우 예정대로라면 작년 9월에 사업계획 승인을 받아 토지보상에 들어가야 했지만 아직까지 승인이 나지 않은 상태다. 오는 6월로 예정된 실시계획승인도 늦춰질 것으로 보인다.

정부가 밝힌 올해 수도권 주택공급 예상 물량은 총 30만가구. 지난해(30만2000가구)와 비슷한 수준이다. 향후 5년간 연평균 31만2000가구씩 공급할 계획이다. 하지만 올해 주택시장 상황을 살펴보면 정부의 계획이 제대로 추진될 지 의문이다. 신훈 한국주택협회장은 "현 상황이 계속된다면 3-4년 후에는 주택공급이 줄어들 수밖에 없다"며 "이렇게 되면 공급이 줄어 집값이 급등하는 상황이 올 수도 있다"고 경고했다. 
 
뉴타운으로 대표되는 도심 재생 사업의 활성화를 추진하겠다는 이 대통령의 발언이 전해지면서 재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등에 대한 관심이 높다. 서울시의 역세권 시프트 공급 방안 역시 역세권 주변의 정비사업을 통해 장기전세주택과 도심 주택 공급을 늘리겠다는 복안이다. 이에 따라 ▲뉴타운(시범, 2,3차) 26곳 ▲균형발전촉진지구 9곳 ▲재정비촉진지구 16곳 ▲서울시가 지정 보류 중인 4차뉴타운 등이 관심의 대상이 되고 있다.

내달 중 분양가상한제가 적용된 민간주택이 수도권에서 첫 선을 보일 예정이다. C&우방ENC가 수원시 권선구 구운동에 건설할 182가구 규모의 아파트가 분양가상한제가 적용돼 4월 중 분양에 들어간다. 분양가상한제가 민간택지까지 확대실시된 이후 8개월 만이다. 하지만 당분간 상한제 적용 물량은 많지 않을 것이라는 예상이다. 분양가상한제를 피하기 위한 물량이 지난해 말과 올해 초를 거치면서 대부분 소화됐고 주택업계 역시 상한제가 적용되는 신규 아파트 공급에 주저하고 있기 때문이다.