[최인용 세무사의 절세 가이드]명의신탁 부동산 해결하는 4가지 절세방법

by박종오 기자
2019.04.20 16:00:00

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 우리나라의 부동산은 보유자의 실명으로 취득하여야 한다. 그러나 몇몇 부동산은 취득한 사람의 이름이 아닌 다른 사람의 명의로 취득하는 경우가 있다. 다른 사람의 이름으로 하는 명의 신탁을 하는 이유는 취득세나 양도소득세 등 세금 회피나 각종 규제를 피하기 경우가 있다.

사정상 다른 사람의 이름으로 부동산을 취득하였다고 하더라도 이 부동산을 다시 자신의 이름으로 찾아오기 위해서는 몇가지 방법이 있다. 명의 신탁 부동산을 본인의 명의로 찾아오는 방법은 첫째 사실대로 차명으로 부동산을 샀다고 하는 방법이다. 이 경우 과징금의 문제가 있다. 두 번째 대가없이 무상으로 찾아오는 방법이다. 이 경우에는 증여세를 부담한다. 그리고 마지막으로 대가를 주고 다시 사 오는 방법이다. 이 경우에는 양도소득세와 자금 부담의 문제가 발생한다. 따라서 다른 명의의 부동산을 찾아오기가 어려운 것이다. 이 여러가지 방법에 대해 자세히 알아보자

1995년 7월부터 시행되고 있는 ‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(약칭 ’부동산실명제법‘)’에 따라 명의 신탁 등 부동산실명법을 위반한 사람에게는 최고 5년 징역 또는 2억원의 벌금이 부과되며 이와 별도로 지방자치단체에서 부동산가액의 30% 범위 안에서 과징금 등이 부과된다. 실무적으로는 명의 신탁된 부동산을 처분하거나 상속이 되어 찾아오기 어려운 경우 명의 신탁임이 나타나 분쟁 등을 통해 과징금이 부과되는 경우가 많다.

명의 신탁 재산을 대가 없이(무상) 등기를 이전하여 오는 방법이 있다. 세법에서는 증여로 판단하여 증여세가 과세된다. 명의 신탁임을 밝힌다고 하더라도 상속세 및 증여세법에 의하면 명의 신탁 재산에 대하여는 다른 사람 명의로 등기를 한 날에 그 재산가액을 실제 소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 즉 증여세가 과세된다는 말이다. 증여로 받아오는 방법은 본인이 아닌 자녀나 배우자 등이 같이 받아 증여세를 절세할 수 있는 방법도 활용할 수 있다.

특히 명의 신탁된 부동산을 찾아와 증여세가 과세된 이후에 10년 이내에 원주인이 사망하여 상속세가 과세되더라도 그 재산가액은 사전 증여 재산에 해당되지 않는다. 상속세 과표에는 해당되지만 해당 증여세액은 상속세 계산 시 증여 세액 공제가 되지 않는 것이다. 따라서 고령의 명의인이 재산을 찾아오는 것은 신중히 결정하여야 한다. 명의 신탁에 대해서는 증여세와 상속세까지 이중의 불이익이 있기 때문이다.



명의 신탁된 부동산에 대해 전부 또는 일부 대가를 주고 찾아오는 경우에는 기존의 명의자가 처분한 것으로 보아 양도소득세를 부담 한다. 부동산을 사오는 방법은 실질적으로 자금이 이동해야 하므로 자금 마련의 문제가 가장 크게 나타난다.

이 경우 양도소득세는 실질 과세의 원칙에 따라 양도소득세는 실질 귀속자에 해당하는 신탁자가 내야한다. 다만 명의를 빌려준 수탁자가 경제력이 있는 경우에 대신 양도소득세를 낸 경우도 있다. 수탁자가 대신 납부한 양도소득세는 환급받을 수 있을까? 판례에 따르면, 명의를 빌려준 수탁자의 양도소득세를 결정 취소함에 따라 발생되는 환급세액은 명의 수탁자에게 환급하지 아니하고 실소득자(명의신탁자)의 기 납부세액으로 공제하는 것으로 되어 있다. 따라서 명의 신탁 자산에 대한 양도소득세는 누가 어떻게 낼 것인지도 고민할 필요가 있다.

양도소득세를 내는 것은 매매가액에 의해 결정되므로 실제의 가액보다 저가로 사오는 방법에서의 절세 방법을 찾을 수 있다. 세법에서는 가족 등 특수관계자 간에 저가로 사오는 방법은 시가와의 차액이 30% 이상 또는 3억원 이상의 금액에 대해 증여세가 과세된다. 그러나 가족 등 특수관계자가 아닌 경우에는 30% 이상의 차이가 나는 경우에 3억원을 한도로 저가 양도가 인정이된다. 그러나 이 경우에도 실제로 매매 대가의 현금 흐름이 확실해야 하는 문제가 있으며 부당히 상속세나 증여세 등을 줄이기 위해 부당 행위 계산 부인으로 판단되는 경우에는 인정되지 않으므로 유의하여야 한다.

이러한 부동산 명의 신탁을 찾아오는 시기에 따라 달라질 수도 있다. 가치 하락 시점에서의 증여 방법, 실제 매매 거래를 통한 매매의 방법 및 세법상 저가 양수나 부당 행위 계산 부인을 이용하는 방법도 있다. 어떤 경우든 찾아오는데 대한 재구매 비용 또는 세금 부담의 비용의 부담이 있다. 이들 중 가장 적은 부담으로 찾아 오는 방법은 부동산 가액의 크기, 실제 명의인의 재산 상황 및 연령 상황 등 여러 가지를 통해 각각의 케이스별로 판단해야 한다. 특히 실질 자금의 흐름은 실무적으로 매우 중요하다. 명의 신탁 자체가 잘못된 단추이므로 이를 해결하기 위한 불이익이 있는 만큼 여러 대안의 검토를 통해 신중한 판단과 각 방법들에 따른 최적의 방법을 찾을 필요가 있다.