by온혜선 기자
2009.11.20 10:24:59
분양가, 일반 분양＞조합원 분양
조합원 분양 물량 `多`
일반 분양 초기자금부담 적어
[이데일리 온혜선기자] 최근 재개발·재건축 신규 분양 아파트가 인기를 끌고 있다.
이들 아파트는 대부분 주변에 학군, 편의시설, 교통 등 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문이다. 하지만 조합원 물량을 제외하면 일반에 공급되는 물량이 많지 않아 당첨은 `하늘의 별 따기`다.
이에 따라 청약가점이 낮아 재개발·재건축 일반 분양 당첨이 어려운 수요자들은 재개발·재건축 조합원 분양에 눈을 돌리고 있다. 조합원 분양과 일반 분양의 차이점과 장단점을 비교해 본다.
조합원 분양을 받기 위해서는 조합원 지분을 매입해야 한다. 재개발 구역 안 주택이나 재건축 아파트를 사야 하는 것이다. 조합원 지분은 청약통장이 없어도 매수가 가능하지만 초기 투자금이 많이 드는 단점이 있다.
조합원 분양분의 가장 큰 장점은 일반 분양보다 동호수를 우선 배정 받기 때문에 로열층 입주가 가능하다는 점이다. 동 위치나 층수에 따라 아파트 시세가 달라지는 점을 감안하면 상당한 혜택이라고 볼 수 있다.
일반 분양은 재건축·재개발 구역에서 조합원 분양을 제외하고 일반에 공급하는 아파트를 가리킨다. 청약시 청약통장이 필요하고 청약 가점에 따라 당첨자가 결정된다. 지역에 따라서는 당첨자 계약이 끝난 후 계약자들로부터 일반 분양분을 살 수 있다.
일반 분양 아파트의 장점은 초기 투자금이 적게 든다는 점이다. 계약금과 중도금, 잔금을 입주 전까지 나눠서 내기 때문에 자금 부담이 적다. 시공사가 중도금 무이자 대출이나 이자 후불제 혜택를 적용하면 입주 때까지 추가 비용이 들지 않는다.
조합원 분양을 받기 위해 재개발 지분이나 재건축 아파트를 매수할 경우 가장 꼼꼼히 따져봐야할 사항은 추가분담금이다. 조합원 분양을 받기 위해서는 분양가에서 재개발 구역 빌라나 재건축 아파트의 현재 가치(감정평가액)를 제외한 나머지 돈을 부담해야 하기 때문이다.
재개발·재건축 조합 내부 분쟁이나 사업 지연 등으로 장기간 자금이 묶일 가능성도 고려해야 한다. 초기투자자금이 큰 점을 감안하면 보다 신중할 필요가 있다.
일반 분양은 당첨 확률이 낮다. 조합원 물량을 제외했기 때문에 공급되는 물량이 상대적으로 적어 청약 경쟁률이 높은 편이다. 따라서 청약 가점이 낮은 수요자는 당첨 되기 어렵다.
조합원의 이익이 우선시 되다 보니 일반 아파트를 분양받는 수요자들은 조합원 분양보다 상대적으로 높은 분양가를 감수해야 한다. 동 위치나 층수 배정도 조합원 분양이 끝난 다음에 이뤄지기 때문에 선호하는 위치나 면적의 아파트를 분양받기 어렵다는 점을 명심해야 한다.
조합원 분양은 초기자금 동원 능력이 있는 사람들에게 적합하다. 통상 일반 분양이 실시 되기 전 추가분담금을 포함한 분양대금을 모두 납부해야 하기 때문이다. 실례로 현재 흑석6구역의 109㎡ 아파트를 배정받을 지분을 구입하려면 은행 대출과 조합에서 주는 이주비를 제외하더라도 최소 3억원 이상의 현금이 있어야 한다.
대신 조합원 분양은 일반 분양에 비해 저렴하기 때문에 추후 시세차익을 노릴 수 있다. 지난 6월 흑석 5구역 동부센트레빌 청약 당시 전용면적 84㎡ 기준으로 조합원 분양가는 4억2000만원, 일반 분양가는 6억5000만원 선이었다.
일반 분양은 당장 많은 자금을 동원할 수 없는 실수요자에게 권할 만하다. 자금 사정이 여의치 않고 실제 입주를 고려하는 실수요자라면 입주 전까지 분양 대금을 나눠서 내는 일반 분양이 낫다.