by이진철 기자
2011.05.27 09:51:45
베이비부머 은퇴 본격화.. 수익형부동산 인기에 밀려
목돈 장기간 묶이는 유동성 리스크.. 투자수요 관망세
[이데일리 이진철 기자] 서울 강남권 재건축시장에 찬바람이 불고 있다. 올해 초까지만 해도 상승세를 보였던 강남권 주요 재건축단지의 아파트값은 3월 들어 총부채상환비율(DTI) 규제와 기준금리 인상 등에 따른 주택시장 침체와 맞물리면서 4월부터는 본격적으로 가격이 내리막길을 걷는 모습이다. 부동산투자 1순위로 꼽혔던 강남권 재건축아파트가 최근 맥을 못추는 이유를 점검해본다. [편집자]
최근 강남권 재건축 아파트값이 조정을 받고 있지만 투자자들 사이에선 저가매물에 대한 관심은 여전하다. 부동산투자에서 황금알을 낳는 1순위로 꼽혔던 재건축시장에 대한 `불패신화` 기대감이 여전히 살아있기 때문이다.
그러나 강남권 재건축아파트는 투자금액이 크다는 점에서 일정부분 대출을 끼고 투자하는 경우가 많다. 금리상승 분위기와 주택시장 불확실성 등으로 향후 수익을 확신할 수 없는 분위기가 재건축아파트의 거래침체를 야기하고 가격조정으로 이어지는 요인이다.
특히 근래 베이비부머들의 은퇴가 본격적으로 시작되면서 재건축과 같은 시세차익을 노리는 투자보단 안정적으로 매달 고정적인 수익을 받을 수 있는 수익형부동산이 인기를 끌고 있다.
이는 큰 규모의 투자금이 오랫동안 묶여있을 수밖에 없는 재건축투자는 점차 외면받고, 적은 돈으로 비교적 안정적인 고정수익이 가능한 수익성 부동산으로 시장 패러다임이 변화하는 시발점이 될 수 있다.
투자자들의 관심은 현 시점에서 강남권 재건축아파트를 샀을 때 얼마만큼의 수익이 가능할지다.
현재 가격이 7억9000만원(서울부동산정보광장 5월 실거래가)인 개포주공1단지 43㎡(13평형)를 투자해 향후 109㎡(33평형)를 배정받을 경우 추가부담금으로 2억1000만원(재건축조합 추산)이 필요할 것으로 추산된다.
대출이자와 세금 등 부대비용을 감안하면 대략 11억원대의 자금이 필요한 셈이다. 인근의 도곡렉슬 111㎡(33평형)의 시세(11억5000만~12억5000만원)를 참고로, 매년 물가상승률(3%대)만큼 아파트값이 올랐다고 가정하면 향후 5년후 입주시 가격은 15억원 정도로 예상된다.
이럴 경우 4억~5억원선의 시세차익이 발생해 연평균 수익률은 6% 정도로 추정된다. 이는 재건축사업이 안정적으로 5년내에 이루어지고 아파트가격도 물가상승률만큼 상승해야만 가능한 수익률이다. 다만 재건축 초과이익환수제를 적용받게 되면 실제 시세차익은 작아질 수 있고, 입주시점에 아파트가격이 오르지 않는다면 수익률은 낮아질 수밖에 없다.