by김자영 기자
2009.06.12 10:25:59
위장전입 걸리면 양도세+가산세 40%
전입신고+확정일자 못받으면 대항력 없어
[이데일리 김자영기자] 양도세를 내지 않기 위해 새 아파트에 위장전입하려는 집주인들이 적지 않은 것으로 나타났다.
서울의 경우 1주택자는 3년보유, 2년거주 요건을 갖춰야만 양도세 비과세 혜택을 받는데, 이 요건을 갖추기 위해 집주인들이 전입신고를 하지 않는 조건으로 세입자를 구하고 있는 것이다.
양도세를 회피하기 위한 위장전입이 적발될 경우 형사처벌(3년이하 징역 또는 천만원 이하 벌금)과 함께 양도세 및 가산세 40%를 물리지만 단속의 사각지대로 남아 있어, 사문화된 규정이나 다름없다.
12일 서울 반포동 일대 중개업계에 따르면 다음달 입주를 앞두고 있는 서초구 반포동 래미안퍼스티지 114㎡는 시세보다 3000만~4000만원 낮은 가격에 나온 전세매물이 몇 건 된다. 현재 이 아파트의 전세시세는 5억원선이다.
이처럼 시세보다 싼 전세 매물에는 `전입신고를 하지 않는다`는 단서가 붙어있다. 양도세 비과세 혜택을 받으려는 집주인들이 내놓은 물건이다.
반포동의 한 중개업소 관계자는 "작년 반포자이단지 입주 때도 전입신고를 안하는 조건으로 시세보다 싸게 거래된 사례가 있었다"고 말했다.
래미안퍼스티지 114㎡의 경우 비과세 요건을 갖추게 되면 시세차익이 3억원(현시세 13억원선)일 경우 5000여만원의 양도세를 절감할 수 있다. 시세차익이 커지면 그만큼 절감폭도 커진다.
국세청 재산세과 관계자는 "위장전입은 객관적인 사실을 입증하기가 어려워 그동안 투서나 신고가 없으면 처벌하기가 쉽지 않았다"며 "이같은 불법을 막기 위해 따로 프로그램을 개발하고 있다"고 말했다.
이런 물건은 세입자에게도 불리하다. 세입자가 전입신고를 못하면 대항력이 생기지 않고, 확정일자를 받을 수 없어 우선변제도 받지 못하기 때문이다. 이 때문에 세입자들이 계약을 꺼리자 집주인들은 전세금액만큼 근저당권 설정을 해주겠다고 나서고 있다.
하지만 전입신고+확정일자를 받는 것과 근저당권 설정 사이에는 차이가 있어 세입자들의 주의가 요구된다.
전입신고+확정일자를 받으면 집주인이 바뀌어도 계약기간까지 거주할 수 있고 경매시 우선변제를 받을 수 있다. 하지만 근저당권 설정의 경우 우선변제는 받을 수 있지만 주인이 바뀌면 계약기간 전에 집을 비워줘야 한다.
이경환 부동산전문변호사는 "확정일자와 근저당설정이 전세금을 안전하게 보장받는다는 점에서는 차이가 없지만 계약내용을 온전히 보호받기 위해서는 확정일자를 받을 수 있는 전·월세 계약을 해야 한다"고 말했다.
*용어풀이
■ 대항력이란 현재 및 미래의 소유권자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리
■ 대항력 = 주택의 인도+주민등록 전입신고
■ 우선변제 = 대항력+확정일자
■ 래미안퍼스티지 114㎡ 시세차익 3억원시 양도세
과세시 : 6413만7000원(주민세 포함)
비과세시 : 1145만7000원(주민세 포함)