by이윤화 기자
2023.06.28 09:27:05
''무엇이든 물어보세'' 22편, 부동산 공동명의 절세법과 주의점
신혼부부 등 부동산 공동명의 경우 일반적으로 절세 효과 有
다만 어떤 세금이냐, 보유기간 등에 따라 항상 유리하진 않아
[이데일리 이윤화 기자] 최근 전세사기 등에 소형 아파트라도 매수하려는 신혼부부들이 늘고 있다. 이때 고민하는 것 중 하나가 공동명의 문제다. 부동산 공동명의의 경우 보통 절세에 유리하다고 알고 있지만, 어떤 세금인지와 보유기간 등에 따라 달라지기 때문에 주의해야 한다.
부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 28일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 부동산 공동명의로 얻을 수 있는 세제 혜택과 주의점은 어떤 것이 있는지 알아봤다.
일반적으로 부동산을 공동명의로 소유하면 절세 혜택을 볼 수 있는 것은 현행 세법이 대부분 초과누진세율제도를 적용하고 있기 때문이다. 이지민 세무사는 “과세표준이 클수록 높은 세율을 적용하는 것인데, 공동명의를 이용해 과세표준이 나눠지면 보다 낮은 세율이 적용되어 절세효과가 발생하게 된다”고 설명했다.
대표적으로 양도소득세는 초과누진세율을 적용하고 있으므로 단독명의인 경우보다는 공동명의인 경우가 절세가 가능하다. 예를 들어 보면, 5년 전에 10억원에 취득한 상가를 20억원에 양도하는 경우 단독명의인 경우에는 3억7500만원 정도의 양도소득세가 발생하지만 만약 부부 공동명의라면 각각 1억6800만원으로 2인 합계 3억3600만원으로 약 3900만원 절감된다.
그러나 이미 단독으로 취득한 부동산을 공동명의로 전환하는 경우엔 항상 절세에 유리하진 않다. 명의 이전시 발생하는 취득세와 이전된 지분은 취득일 변경으로 장기보유특별공제를 계산하기 위한 보유기간이 줄어들기 때문이다. 특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우라면 최대 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있는 혜택이 오히려 줄어들 수 있다.
예를 들어 5년전에 단독명의로 6억원에 취득한 주택이 현재 시가가 12억원인데, 지금으로부터 5년 뒤에 20억원에 양도한다고 가정해보자. 우선 단독명의인 경우라면 6억원에 취득한 주택을 20억원에 양도하는 경우이며 10년 이상 보유 및 거주한 경우이므로 양도소득세는 2500만원 정도다. 만약 지금 상태에서 배우자에게 50%를 증여한다면, 현재 시가 12억원의 50%인 6억원에 대해서 증여세는 발생하지 않겠지만, 취득세는 2400만원이 발생한다. 또 5년 후 20억원에 양도한다면 각각의 양도소득세를 합하면 약 2600만원 정도가 더 나온다.
이 세무사는 “보유 중 증여를 하여 취득가액이 증가하는 효과가 있었지만 장기보유특별공제를 80%와 40%가 적용됨에 따라 오히려 양도소득세가 늘어나게 된 것”이라고 말했다.