'양도세 중과' 족쇄 풀리면?…'5월중 급매' vs '시간두고 처분'

by박종화 기자
2022.05.07 23:36:35

[이데일리 박종화 기자] 아파트 세 채를 갖고 있는 A씨는 요새 고민이 많다. 주택 수를 줄여야 할지, 판다면 언제 팔아야할지를 두고서다. A씨 아파트값이 몇 년 새 많이 오르긴 했지만 그에 따라 재산세와 종합부동산세 등 보유세도 급등했다. 그전까진 다주택자 양도소득세 중과 때문에 팔기도 부담스러웠지만 새 정부가 중과를 유예해주기로 하면서 선택지가 늘었다. 지금보다 양도세 부담을 절반 가까이 줄일 수 있다는 점에선 놓칠 수 없는 기회지만 조금 더 집값이 오를 수 있다고 생각하면 망설여지는 게 A씨 마음이다.

서울 송파구의 한 부동산 중개업소 밀집 상가. 2022.4.21.(사진=연합뉴스)

A씨와 같은 고민에 빠진 다주택자들이 늘고 있다. 모처럼 양도세 부담 없이 집을 팔 수 있는 기회가 찾아와서다. 이럴 때일수록 전략이 중요하다는 게 전문가들 조언이다.

정부는 10일부터 1년간 다주택자 주택에 대해 양도세 중과세율을 면제해준다. 현행 세제상 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 2주택자는 기본세율 20%포인트(p), 3주택자는 30%p씩 양도세율이 중과된다. 양도세 기본세율이 6~45%인 것을 생각하면 많게는 양도차익의 75%까지 세금으로 내야하는 셈이다. 여기에 지방소득세(양도소득세액의 10%)까지 포함하면 세금 부담은 양도차익의 최대 82.5%까지 늘어난다.

정부가 새 정부 출범일에 맞춰 양도세 중과를 유예하기로 한 건 유예기간 동안 양도세 걱정 없이 집을 ‘팔라’는 시그널이다. 대통령직 인수위원회는 양도세 중과 한시 유예를 발표하며 “세 부담을 덜기 위해 현재는 집을 팔고 싶어도 양도세 중과세율이 적용돼 집을 팔지 못하는 어려움이 있어 세 부담을 덜어주려는 조치”라고 설명했다.

이런 설명대로 양도세 중과 세율이 유예되면 세금 부담이 크게 줄어든다. 세율 자체도 낮아질 뿐더러 장기보유특별공제도 받을 수 있게 되기 때문이다. 장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유했을 때 보유 기간·거주 기간에 따라 양도소득금액을 4~80%까지 공제해주는 제도다. 세법상 중과세율을 적용받으면 장기보유특별공제를 적용받지 못하기 때문에 다주택자는 대부분 장기보유특별공제 혜택을 받지 못했지만 이번 유예조치로 다주택자도 수혜를 보게 됐다. 세율은 물론 세액까지 낮아지는 효과가 생기는 셈이다.

현재 18억9000만원을 호가하는 서울 마포구 아현동 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용면적 84㎡형을 예로 들자. 5년 전만 해도 이 아파트 시세는 8억6000만원 정도였다. 그 사이 10억3000만원에 이르는 시세 차익이 생긴 셈이다. 5년 전 이 가격에 마포 래미안 푸르지오 전용 84㎡형을 산 사람이 중과세율을 적용받아 집을 판다면 2주택자는 6억6272만원, 3주택 이상 보유자는 7억7574만원을 세금으로 내야 한다. 각각 65%, 75%에 이르는 중과세율을 적용받기 때문이다.

10일 이후 집을 팔면 세금 부담이 크게 준다. 주택 수에 상관없이 양도세가 3억8817만원으로 줄어든다. 2주택자는 2억7455만원, 3주택자는 3억8757만원 절세 효과를 누릴 수 있다. 장기보유특별공제 1억300만원까지 적용해 세율이 42%로 낮아지기 때문이다.

그렇다면 이 기회에 집을 정리하는 게 좋을까. 판다면 언제 파는 게 좋을까. 여기에 대해선 전문가들도 의견이 분분하다.

일각에선 다음 달 전에 물건을 정리할 것을 권한다. 6월 1일을 기준으로 종합부동산세와 재산세 등 보유세를 부과하기 때문이다. 6월 1일을 넘기면 집을 팔더라도 올해분 보유세를 내야 한다. 문제는 시간이 빠듯하다는 점이다. 양도세는 잔금 지급일을 기준으로 책정되기 때문에 6월 전에 잔금까지 치러야 보유세 부과를 피할 수 있다. 급하게 집을 팔려면 값을 제대로 받기 어려운 점도 부담거리다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “현재 시장 거래가 굉장히 위축된 상태”라며 “5월 안에 매각하기는 쉽지 않다”고 말했다.

김 위원은 그러면서도 “다주택자가 이번 기회를 활용해서 집을 매각할 것을 추천하고 있다”고 했다. “세수가 많이 필요한 상황에서 양도세가 점차 완화되더라도 종부세, 특히 다주택자 종부세는 크게 완화하기 어렵다”는 이유에서다. 종부세 세율 인하나 재산세-종부세 통합은 법 개정이 필요한 사항이다. 여소야대(與小野大) 상황에선 상당한 시간이 걸릴 것으로 부동산 업계에서 보는 이유다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 신중론은 편다. 함 실장은 “보유세 부담이 크거나 추가적인 시세 차익에 기대가 없는 분이라면 파는 게 맞는다”면서도 “장기적인 개발 호재가 있는 물건을 갖고 있거나 새 정부가 임대사업자 제도를 확대하거나 보유세 부담을 낮춰줄 것이라고 생각하면 매각을 보류하는 경향이 나타날 수 있다”고 했다. 이어 “양도세 중과 유예기간 1년을 전·후반기로 나눌 때 새 정부의 정책 방향이 결정될 후반기에 매각 타이밍을 결정하고 전반기는 관망하는 사람이 많지 않을까”라고 말했다.

이왕 집을 팔기로 결정했다면 절세 효과를 극대화해야 한다.

이미 매매 계약을 체결했다면 잔금 지급일을 미루는 게 급선무다. 10일 이전에 집을 매매했더라도 잔금을 10일 이후에 치르면 양도세 중과 배제 혜택을 누릴 수 있다. 이달 10~31일이 양도세 중과 배제 혜택을 누리면서도 보유세 부과는 피할 수 있는 골든타임이다.

다음 단계는 정리할 집과 순서를 고르는 것이다. 절세 효과가 큰 집, 즉 양도세 중과 유예 전후 세금 차이가 큰 집을 먼저 파는 게 유리하다. 양도차익이 커서 양도세 중과 부담이 큰 집이나 보유 기간이 길어 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 집이 여기에 해당한다. 특히 장기보유특별공제는 직접 거주하지 않더라도 최고 40%까지 세액을 공제받을 수 있기 때문에 이번 기회를 잘 활용하는 게 좋다. 다만 직접 거주하는 주택의 경우 거주 기간에 따른 비과세 혜택 등을 따져보고 매각을 결정해야 한다.

3주택 이상 보유자는 분할 매도도 절세 방법이 될 수 있다. 같은 해에 집을 여러 채 매도하면 ‘합산과세’ 대상이 돼 더 높은 세율을 적용받기 때문이다. 양도세 중과 유예 기간이 올해와 내년에 걸쳐 있는 만큼 매각 연도를 나누는 게 절세 효과를 키울 수 있다. 각각 매수 가격보다 1억원씩 오른 집 두 채를 판다고 가정하자. 두 채를 모두 올해 안에 팔면 총 양도소득으로 2억원이 발생한 것으로 봐 38% 세율을 적용받지만, 올해와 내년 한 채씩 나눠팔면 각각 1억원에 대해 35% 세율을 적용받는다.

합산과세를 역이용할 수 있는 방법도 있다. 가격이 떨어진 집과 오른 집을 같이 팔면 양도소득을 줄어들기 때문에 세금 부담도 가벼워진다.

김종필 세무사는 “합산과세를 고려하면 3주택 이상 보유자는 분할 매도하는 게 세율 누진을 피할 수 있는 방법”이라면서도 “내년에 집을 판다면 시세가 변화할 수 있으므로 절세 효과와 매도 차익을 잘 따져봐야 한다”고 조언했다.