HUG 고분양가 심사제도 개선…“실제 상승 효과 제한적”

by김윤지 기자
2021.09.30 08:56:04

[이데일리 김윤지 기자] 고분양가 심사제도가 인근 유사 아파트의 시세를 보다 잘 반영해 보다 현실적인 분양가를 책정할 수 있도록 개선되는 가운데 현대차증권은 분양가격 상승에 큰 영향을 주는 개선사항이 아니라고 판단했다. 예측 가능성은 향상되겠으나 분양가 산출식이 근본적으로 달라진 것은 아니기 때문이다.

김승준 현대차증권 연구원은 30일 보고서에서 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도 일부 개선에 대해 “세부기준이 추가로 공개되고 비교사업장 및 인근시세 산정기준이 구체화됨에 따라 사업장 비교가 용이해졌다”면서도 “개선사항이 비교사업지를 표적하기 쉽게 해준 것이지 분양가 산출식에 대한 변경이 아니기에 분양가 상승에 영향을 주지 못할 가능성이 높다”고 분석했다.

상한 분양가는 ①‘이미 지어진 20년내 사업장의 초기분양가x행정구역의 주택가격 변동률’ 혹은 ②‘행정구역 내 분양 중인 사업장의 분양가’ 중 큰 것을 고른 후 ‘인근 시세 사업장의 매매가격x건령가중치x85%’ 중 작은 것을 선택하는 방식을 취하고 있다.



“선정 1단계 과정인 ①에서 한계가 있다”는 것이 그의 의견이었다. 고덕그라시움을 예로 들었다. 2016년 9월 분양 당시 분양가는 평당 2338만원이었다. 현재 매매가는 5089만원으로 111.7% 상승했다. 같은 기간 행정구역 강동구 주택가격 변동률은 30.3%로, 해당 차이만큼 분양가격이 시세보다 낮게 형성되는 원인이 된다.

김 연구원은 “분양가 상승을 위해서는 ‘행정구역 내’라는 조건을 제외하든지, 비교사업장의 가격 산출방식을 분양가 기준에서 매매가 기준으로 변경하든지 혹은 비교사업장과 인근시세사업장 중 큰 가격으로 산출하는 것으로 변경이 필요하다”고 지적했다.

전날 HUG는 인근 시세 산정기준과 비교 사업장 선정기준을 일부 개선하고, 지역 분양가 수준을 합리적으로 반영하는 것을 주요 내용으로 고분양가 심사제도를 개선하기로 했다. 여기에 더해 주택개발 사업자 등의 예측 가능성을 높이기 위해 고분양가 심사기준의 공개범위도 확대한다. 구체적으로 인근시세 산정 절차를 합리화하기 위해 단지 특성과 사업 안정성을 기준으로 인근 사업장을 평가하고 신청사업장과 유사한 사업장의 평균시세를 적용한다.