[25th SRE][발언대]대신F&I “한남동 개발 불확실성 매우 낮아”

by박수익 기자
2017.05.30 07:09:00

[이데일리 박수익 기자] 이데일리 신용평가 전문가 설문(SRE) 항목 중 하나인 기업별 등급수준 적정성 설문(워스트레이팅)은 국내 신용평가사가 부여한 신용등급 적정성에 대한 시장의 견해를 묻는 설문이다. 이데일리는 설문 분석의 공정성을 위해 워스트레이팅 상위 득표를 기록한 기업(계열)에 ‘발언대’ 형식으로 반론보도문을 요청해왔다. 다음은 25회 SRE 대신F&I의 발언대 전문이다. 대신에프앤아이(이하 F&I)의 한남동 외인아파트 개발 사업에 대한 시장의 우려는 크게 3가지로 파악하고 있습니다. 첫째는 당사의 주택 개발사업 경험 부족에 대한 우려입니다. 일반적으로 주택개발사업의 우려는 주거용지 개발에 따른 토지수용, 인허가 등 사업 불확실성에 대한 리스크입니다. 하지만 당사의 한남동 개발 사업은 기존 주택단지를 새로운 주택단지로 건설하는 과정이며 이에 따라 토지수용과 인허가 등 사업 불확실성은 매우 낮은 사업입니다. 또한 국내 유수의 설계사무소, 건설회사 등이 참여하며 경험과 능력이 풍부한 CM(건설사업관리)사를 활용해 다양한 검토·분석을 병행하고 있습니다.

둘째는 당사의 투자규모에 대한 우려입니다. 한남동 부지는 당사가 평당 3400만원, 총 6242억원에 매입해 계약금 624억원은 당사가 LH에 납부했고 중도금 4282억원은 LH 토지중도금 반환 채권을 유동화해 조달했습니다. 올 하반기에는 본 PF(프로젝트파이낸싱)를 통해 토지 계약금과 중도금을 상환하고, 토지 잔금 및 공사비를 조달할 예정입니다. 현재까지 당사의 실 투자금액은 계약금과 해당 이자에 국한돼 있으며, 향후 본 PF 진행 시에도 유사한 수준의 투자금액으로 한정해 관리할 예정입니다. 본 PF도 국내 대형증권사를 금융주관사로 선정해, 시중은행·연기금·대형보험사 등 금융기관의 참여로 이뤄질 예정입니다.

셋째 사업성에 대한 우려입니다. 최근 여러 언론을 통해서도 알 수 있듯이 한남뉴타운의 토지가격이 평당 1억원을 돌파했고, 한남동과 압구정동이 최고입지의 공동주택 부촌이 될 것으로 예상하고 있습니다. 입지의 이점과 시장가격으로 볼 때 사업성은 매우 좋을 것으로 판단하고 있습니다.



NPL(부실채권) 시장은 제 3자의 관점에서는 진입장벽이 없는 중위험중수익을 실현할 수 있는 매력적인 시장으로 보여지고 있으며, 실제로 신규투자자는 매년 증가하고 있습니다. 하지만 증가하는 투자자수만큼 투자를 지속적으로 실행하는 기관은 많지 않습니다. 2013~14년 공격적으로 시장에 진입했던 저축은행들은 2016년부터는 시장에 참여하고 있지 않습니다.

NPL시장 연도별 시장점유율(자료: 대신F&I)

이는 NPL 시장에 진입하려면 과거 NPL 자산의 투자·회수에 대한 데이타베이스와 전문 인력 보유, 이미 투자한 자산의 안정적 회수 등이 뒷받침돼 기대했던 수익을 실현할 수 있기 때문입니다. NPL 시장규모는 안정적인 물량이 공급되고 있는 시장입니다. 2013년 이후로 매년 5~6조원 규모의 은행 NPL 매각 물량이 시장에 공급되고 있으며, 향후에도 비슷한 규모의 NPL 매각물량이 시장에 공급될 것으로 예상하고 있습니다.

당사의 실적은 기존 신용등급인 AA-(안정적)에서 현재 등급인 A+(부정적) 상황을 비교해 볼 때 영업이익은 2012년 585억원, 2013년 563억원, 2014년 723억원, 2015년 676억원, 2016년 715억원으로 대신금융그룹 편입 이후에 증가했지만 다만 모그룹 변경, 개발이슈 등 영업외적 이유로 신용등급은 반대로 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 대신그룹으로 편입 된 이후 영업이익은 평균 약 130억원 정도 증가했으며 자기자본 규모도 매년 약 300억원씩 증가하고 있습니다.

대신F&I 연도별 자기자본 및 영업이익 추이(자료: 대신F&I)