[성 기자의 까칠한 재테크]가장 쉬운 해외 부동산 투자법 '글로벌 상장 리츠'

by성선화 기자
2019.03.05 08:03:38

[이데일리 성선화 기자] 국내 최대 1조 원대 홈플러스 리츠 상장을 앞두고 기대감과 우려가 섞인 모습이다. 하지만 이미 글로벌 선진국 시장에는 대규모 리츠들이 상장돼 탁월한 성과를 내고 있다. 까칠한 성 기자는 전문가들이 추천하는 해외 상장 리츠들을 알아봤다.

지난 1월말 한국을 방문한 짐 로저스는 장기적으로 농업 분야 투자가 유망하다고 밝혔다. 이에 당시 업종 관련 주들의 주가가 급등하기도 했다. 그가 농업을 주목한 이유는 글로벌 산업 구조의 빠른 변화 속에서도 농업의 가치는 꾸준할 것이라는 판단에서다.

구경회 KB증권 연구원은 글로벌 리츠 중에서도 가장 꾸준히 이익이 늘어나는 종목 중 하나로 호주 시드니 증시에 상장된 ‘루럴펀드그룹(Rural Fund Group·RFF AX)’를 추천했다. 이 리츠는 호주의 농장, 목축지에 투자하는 리츠로 전세계적으로 희소한 농업 리츠 중 하나다.

그는 “RFF의 영업수익 중 46%는 견과류 경작지에서 나온다”며 “나머지 40%는 목축지에서 나와 글로벌 농산물 가격 추이와는 연관성이 낮다”고 분석했다. 향후에도 신규자산 투자가 견과류 농장 위주로 진행될 예정이라는 점이 매력적이란 설명이다.

운영자산대비 순임대수익율이 6.0%, 당기순이익 중 현금 배당금의 비율(배당성향)은 79%에 달한다. 그는 “임대계약 만기가 평균 11년 이상 남아있다”며 “일반적인 리츠에 비해 매우 긴 것이 장점”이라고 말했다. 다만 주가가 꾸준히 상승하면서 배당수익률은 4%대 후반으로 낮아졌다.

장기적으로 고령화 시대를 대비 하는 리츠로는 글로벌 최대 헬스케어 리츠인 ‘웰타워 리츠(WELL)’가 있다. 웰타워는 미국 요양원 개념인 ‘시니어리빙하우스(Senior Living House)’와 외래병원 개념인 ‘외래환자 메디컬빌딩(Outpatient Medical Building)’ 등 헬스케어 관련 건물 임대사업을 영위하고 있다.

김재인 하나금융투자 연구원은 “웰타워는 미국, 캐나다, 영국 등 고령화 진행 속도가 빠른 선진국 시장에서 헬스케어 및 의료시설 임대사업을 하고 있다”며 “특히 노인요양 및 관리 전문 업체들과의 파트너 계약 체결을 통해 임대 투자를 안정적으로 유지하고 있다”고 추천했다.



가장 큰 부분을 차지하는 임대 자산군은 요양시설이며 매출의 약 80%를 차지한다. 지난해 말 기준 최대 운영 파트너는 ‘선라이즈 시니어 리빙’으로 고령 입주자들의 의식주를 포함한 기본적인 생활 프로그램을 운영한다.

지난해 배당수익률은 5.4%로 미국 헬스케어 리츠 평균 4.6% 대비 높은 수준이다. 다만 연초 대비 11.8% 상승하면서 역사적 평균 대비 높은 밸류에이션이 부담이라는 지적이다.

김 연구원은 “미국 헬스케어 산업의 높은 성장성과 5% 이상 지속 가능한 배당 수익률을 감안할 때 투자매력도가 높다”고 평가했다.

미국의 월세 시장에 투자하고 싶다면 ‘에쿼티 레지덴셜(Equity Residential·EQR) 리츠’를 추천한다. 이 리츠는 미국 동서부 대도심권에서 주택 및 고층 아파트 임대 사업을 하는 주택형 리츠다. 지난해 말 기준 7만여채 주택을 임대 중이고 남부 캘리포니아 지역 비중이 26.2%로 가장 높다.

윤승현 하나금융투자 연구원은 “미국 서부 주요 도시권과 보스턴, 뉴욕 등 메갈로폴리스 지역 비중이 약 99%에 달한다”고 분석했다.

에쿼티 레지덴셜 리츠의 장점은 주기적인 리밸렁싱을 통한 초과 수익 추구다. 윤 연구원은 “미국의 주택관련 리츠는 많지만 주기적인 리밸런싱을 임대주택을 관리하고 추가 수익을 낼 수 있는 지역에 재투자를 하는 점이 강점”이라며 “부동산 시장 변화에 따른 시세차익을 통해 투자 재원을 마련한다”고 분석했다.

이어 “지난해 배당수익률은 4.5% 수준”이라며 “올해 펀드현금흐름(FFO) 증가로 인한 수익률 향상이 기대된다”고 전망했다.