[칼럼]설 이후 부동산전망 "전셋값이 비자발적 매매수요 늘릴 것"

by정수영 기자
2015.02.18 08:48:50

최근 정부의 1%대 초저금리 주택담보 대출상품까지 나오는 등 전세수요자들의 매매심리를 조금씩 자극하고 있다. 저평가된 지역과 개발호재가 풍부한 지역 위주로 실수요자들이 전세에서 매매시장으로 꾸준히 움직이고 있는 상황이다.

하지만 아직까지 신규주택시장(청약시장)의 호황 속에 기존주택시장의 약세현상이 나타나고 있다. 다주택자들이 섣불리 추가 주택매수를 하지 않는것도 아직은 시장자체가 정책불신과 대내외적 변동성을 의식하고 있기 때문으로 풀이된다.

지난 한해를 돌이켜보면 수도권 주택시장은 그야말로 대혼란 그 자체였다. 남발되고 엇나간 정책들로 인해 시장이 경직되기도 했고 호재, 악재들이 뒤엉키며 시세 변화도 적지 않은 한해였다.

매매시장 활성화정책이 나오면 전세난이 어느 정도 잡힐 것으로 기대했다. 하지만 시장회복을 위해 정부와 여야가 머리를 싸매고 내놓은 정책들이라고 해봐야 김빠진 맥주처럼 알맹이와 핵심이 빠진 후퇴된 정책이어서 당초 기대에는 크게 못미친 것이 되고 말았다. 아쉬움이 큰 대목이다.

설 이후 부동산시장을 전망해본다면, 일단 전세시장은 서울과 수도권을 중심으로 상당히 불안해 질가능성이 크다. 전세가격의 상승세에 떠밀려 내집마련을 하겠다는 수요가 크게 증가하는 원년이 될것으로 전망된다.

전세가격이 매매가격의 일정비율 이상이 되면 집값이 상승하는 상식이 깨진지 오래됐지만 구정 이후부터 하반기에는 깨진 룰이 다시 깨지는 현상이 나타날 가능성이 크다. 다시 말해 올해부터는 전세가의 비율이 조금더 상승하면 전세수요자들의 임차시장 머물기가 소위 임계점에 도달하는 원년이 될 것이다. 매매가격상승이 정부의 정책효과로 인한 것이 아니라 정부의 정책 오판으로 인한 부작용으로 매매시장이 활성화되는 기막힌 현상(?)들이 올해부터 나타날 것이다.

지방·대도시권 부동산시장은 3~4년간의 상승장세를 멈추고 조정 장세를 맞는 원년이 될 것이다. 그동안 지방권 주택시장은 정부의 간섭이나 정책규제들이 거의 없다시피해 순수하게 수급이 시장을 좌우한 특징을 보였다. 공급이 적고 수요가 많아지면서 그동안 집값이 폭등했다.



그러나 상승장 속에서 건설사들의 대규모 공급으로 입주물량이 크게 늘어나고 그동안 큰폭으로 오른 피로감 때문에 상승세는 멈출것으로 전망된다. 다만 세종시의 경우 입주물량 자체가 올해까지는 상당하기 때문에 전국에서 유일하게 역전세대란이 발생하는 이상 현상이 작년에 이어 올해말까지 1년간 더 유지될 전망이어서 세종시는 전세천국이라는 말이 한동안 회자될 전망이다.

수도권에서는 그동안 소외되고 저평가됐던 2기신도시들의 집값상승세가 두드러졌다. 위례, 판교, 광교, 동탄2같은 경부축 인기지역들은 물론 한강신도시나 운정신도시같은 지역들도 수도권 집값상승률 1위~2위를 다투며 그동안의 부진을 씻고 분위기가 급반전하고 있다. 이미 서울권 전세난민들의 가장 좋은 이동처로 각광받으며 가격도 수천만원이상 급등했다. 구정이후에도 이러한 추세는 유지될 전망이다.

필자가 3~4년전에 향후 3~4년후에는 광교신도시 중심부 시세가 분당신도시 중심부 시세를 넘는다고 하자 많은 분들이 그럴수는 없다는 반응을 보였지만 현재는 현실이 되고 말았다.

구 정이후 올 한해 수도권 주택시장은 크게 두 가지 특징이 발생할 것이다. 하나는 정부정책의 내성과 실망감이 커지면서 이제는 시장참여자들이 정부의 정책에 크게 의존하지 않고 매매시장에 뛰어들 것이라는점이다.

또다른 하나는 새 아파트를 선호하는 추세에 기름을 부은 청약제도 개편을 통해 청약시장과 기존 재고주택시장의 편차가 올해보다 더 커질 가능성이 크다는 점이다.

유망 지역은 강남권 재건축 랜드마크급 대단지물량과 위례를 위시해 수도권 2기 신도시들의 약진이 올 한해도 두드러질 전망이다. 지방권 원정투자나 일부 고분양가 지방권 청약 등은 비교적 신중할 필요가 있고 수도권 투자는 분양가 상한제가 적용되는 공공택지를 중심으로 접근하면 실수요자 입장에서는 무난할 것이다. 구정 이후 부동산시장은 전세대란 속에 매매시장에 진입하는 실수요자들이 상당히 증가하는 추세가 될 것으로 전망된다.