by하지나 기자
2010.03.29 09:19:23
10년·분납임대 사전예약 4000여가구 첫 공급
5년뒤 분양전환 가능..수익성은 떨어져
[이데일리 하지나 기자] 2차 보금자리주택 사전예약에 10년 임대주택도 처음으로 포함된다.
10년임대는 5년 뒤에 분양전환이 가능해 전매제한이 10년으로 예상되는 서울지역 보금자리 일반분양보다 유리하다. 다만 시세차익은 일반분양이 더 클 것으로 보인다.
29일 국토해양부에 따르면 내달 말 서울 세곡2지구, 내곡 등 2차 보금자리단지 6곳에서 공급되는 사전예약 물량은 전체 1만8000가구 정도다. 이 중 임대기간이 경과할 경우 분양전환되는 `10년·분납임대주택`은 4014가구다.
임대아파트의 임대보증금과 임대료는 표준임대조건에 따라 결정된다. 일반적으로 임대보증금과 10년치 월임대료를 모두 합치면 인근 전셋값의 80% 수준이다.
이 중 70~80%가 임대보증금으로 산정되고 나머지 부분은 월임대료가 된다. 분양주택으로 전환하려면 전환 당시 감정평가액에서 보증금을 뺀 나머지 대금을 납입해야 한다. 파주신도시 10년 임대주택 85㎡형(전용면적)은 임대보증금이 7000만원, 임대료가 40만5000원이었다.
분양주택과 10년임대의 일반공급 청약조건은 동일하다. 특별공급도 마찬가지다. 3자녀(10%)·노부모부양(5%)·신혼부부(15%) 등 공급비율도 동일하다. 다만 10년임대는 생애최초 유형이 없다.
분양주택 전매제한은 계약 후 7~10년이 적용되지만 10년 임대주택은 입주 후 10년 동안 임대로 살아야 한다.
하지만 10년임대는 임대인과 임차인이 합의할 경우 입주한 지 5년 뒤에 분양주택으로 전환할 수 있다. 10년임대를 조기 분양전환할 경우 분양주택보다 2~3년 빨리 집을 팔 수 있게 되는 셈이다.
10년임대는 신혼부부와 같이 목돈이 없는 사람들이 우회적으로 내집 마련을 하기에 가장 좋은 방법이다. 초기자본 부담이 적고 당첨 커트라인도 분양주택에 비해 낮을 것으로 예상되기 때문이다.
함영진 부동산써브 연구실장은 "판교의 경우 85㎡형 이하 10년임대 당첨 커트라인이 500만~1000만원 정도였다"며 "강남권은 이보다 조금 더 높은 800만~1000만원 정도 될 것으로 보인다"고 말했다. 시범지구 일반분양의 경우 1200만~1900만원이었다.
하지만 분양주택만큼의 시세차익을 기대하기는 어렵다.
2차 보금자리 단지인 강남 내곡과 세곡2지구의 분양가는 시범지구인 서초우면이나 강남세곡, 위례신도시와 비슷한 수준이 될 것으로 보인다. 이들 단지의 분양가는 주변 시세의 70% 이하에서 정해졌다.
반면 10년임대는 분양전환시 인근 매매가의 80%(감정평가액)수준에서 정해지기 때문에 분양주택의 분양가보다 높을 가능성이 크다.
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