[이기자의 부동산 알아가기]재건축 계약 지분제 vs 도급제..뭐가 다르지?

by이승현 기자
2016.01.30 09:00:00

[이데일리 이승현 기자] 최근 추가분담금 문제로 몸살을 앓고 있는 재개발·재건축 사업장이 속속 등장하고 있다. 사업 내용을 잘 모르는 조합원 입장에서는 큰 금액의 추가분담금이 나오면 황망할 수밖에 없다. 이럴 때 가장 먼저해야 하는 일은 관리처분총회 책자를 찾아 계약 형태를 확인하는 것이다.

일반적으로 재개발·재건축 사업을 할 때 조합과 시공사가 맺는 계약은 두 가지 방식이 있다. 도급제와 지분제다. 계약 방식에 따라 조합원의 이득과 손해에 큰 영향을 미치기 때문에 계약 방식에 대해 알고 있어야 한다.

△재건축·재개발 조합원이라면 시공사와의 계약 방식인 지분제와 도급제의 차이를 정확히 알아야 손해를 줄일 수 있다. 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 서울 강남 아파트촌. [사진 제공=연합뉴스]

도급제는 3.3㎡당 건축비를 정해 시공사와 도급공사 계약을 체결하는 방식이다. 조합이 직접 사업을 주관하고 시공사는 단순히 공사만 한다. 조합은 아파트와 상가에 대한 일반분양 등 사업을 직접해야 하고 여기서 나오는 손익은 모두 조합의 몫이 된다. 따라서 일반분양의 성적에 따라 추가분담금이 발생할 수도 있고 이익이 발생해 조합원의 부담이 적어질 수도 있다.

향후 부동산 경기가 좋지 않을 것이란 전망이 우세해 일반분양분의 분양성·수익성이 불투명한 상태에서는 보통 도급제 방식의 계약이 선호된다. 시공사들이 사업으로 인한 위험성을 줄이려고 하기 때문이다. 2008년 글로벌 금융 위기으로 시장이 침체된 이후 시공사를 선정한 사업장은 대부분 도급제 방식으로 계약을 맺었다.



지분제 계약 방식은 조합원이 소유한 토지 또는 건축물의 면적에 따라 일정 비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고 나머지 주택과 상가, 복리시설 등을 분양해 공사비로 충당하는 방식이다. 즉 건설사가 조합 지분율과 부담금을 초기에 확정해 사업 추진 과정에서 추가로 소요되는 비용은 시공사가 책임지는 만큼 개발로 인해 발생하는 손익도 시공사에게 돌아간다.

시공사가 더 많은 책임과 권한을 갖는 사업 방식인 까닭에 시장 상황이 좋을 때 주로 적용된다. 시공사 입장에서는 분양 성적이 좋으면 그만큼 많은 수익을 낼 수 있기 때문이다. 또 지분제 방식에서는 원칙적으로 무상지분율과 실제 받는 아파트와의 차이만큼만 부담금을 내면 이후에 추가분담금이 발생하지 않는다는 것이다. 다만 시공사에서 사업 지연이나 예상치 못한 과도한 시공비 상승으로 부담이 늘어날 경우 조합에 무상지분율 조정을 요청할 수 있다. 무상지분율이 낮아지면 조합원의 몫이 줄어들기 때문에 사실상 추가분담금의 효과를 얻을 수 있다. 물론 무상지분율 조정은 조합원 총회에서 의결을 받아야 한다.

이렇게 보면 조합원 입장에서는 도급제보다 지분제가 더 좋아 보인다. 하지만 지분제의 단점도 있다. 지분제 방식에서는 사업 초기에 조합지분율을 확정할 때 시공비를 정하게 되는데 이러다 보니 주택 품질이 도급제 방식보다 떨어질 가능성이 높다. 반대로 도급제에서는 시공비를 언제든 올릴 수 있기 때문에 아파트 문화의 변화에 맞춰 최상의 품질을 갖출 수 있다.