서울 아파트 분양가, 매매가 앞질렀다

by윤진섭 기자
2004.06.28 09:08:32

[edaily 윤진섭기자] 서울 아파트 분양가격이 천정부지로 치솟으면서 서울에서 주변 시세보다 아파트 분양가가 더 낮은 곳을 찾기 힘들게 된 것으로 파악됐다. 시세보다 높은 분양가가 일반화되면서 서울지역에서 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게 큰 부담을 안겨주는 것은 물론 일부 비(非)강남권 아파트를 중심으로 과거 신규 아파트를 분양 받아 시세차익을 기대하는 식의 투자는 어렵게 됐다는 게 부동산 업계의 시각이다. ◇분양가, 기존 시세 넘어섰다= 28일 업계와 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)에 따르면 올 들어 1~6차 서울 동시분양에서 아파트가 공급된 20개구(區)중 신규 아파트 가격이 해당구 평균 매매가를 웃도는 구(區)가 14곳에 달한 것으로 파악됐다. 특히 비(非)강남권 아파트의 경우 대다수가 신규 분양가가 기존 매매가를 앞질렀다. 마포구의 경우 평균 매매가가 평당 998만원이지만 올 들어 분양된 아파트 가격은 평당1579만원으로 가격차가 무려 580만원을 넘어섰다. 도봉구도 두 차례의 신규 아파트 분양이 이뤄진 가운데 신규 분양가 평균(평당890만원)과 기존 평균 매매가(평당618만원)의 가격차가 270만원에 달했다. 이밖에 중랑구도 신규 분양가(평당923만원)와 기존 아파트(평당689만원)의 가격차가 200만원을 넘어섰고, 노원구도 신규 아파트와 기존 아파트간의 가격차가 평당 199만원에 달했다. 또 광진(평당148.1만원), 성북(평당141만원), 강서(평당72만원), 성동(평당 60.7만원) 등 총 14개구가 신규 분양아파트가 기존 해당구 평균 매매가 시세를 넘어선 곳으로 파악됐다. ◇신규 분양가 보다 매매가 높은 강남권에만 수요 몰려= 반면 강남, 서초, 송파, 강동구 등 속칭 `강남권 아파트`는 주변 시세가 높아, 신규 아파트의 분양가격이 높게 책정돼도 가격 상승의 여지는 큰 것으로 조사됐다. 올해 들어 송파구 내에 분양된 아파트의 신규 분양가는 평당 1656만원으로 해당구 시세인 2070만원보다 평당 413만원이 낮았고, 강동구도 신규 분양가(평당934만원)가 기존 아파트(평당1572만원)보다 평당 637.6만원이 낮았다. 이런 상황에서 다른 지역과는 달리 `기존 아파트> 신규분양가`보다 높아, 사실상 시세차익의 여지가 크다는 인식이 확산되면서 올해 들어 유난히 강남권에만 청약 수요가 몰리는 양상을 빚고 있다. 올해 들어 청약률이 가장 높았던 아파트를 살펴보면 4차 동시분양 `금호 푸르지오`23평형을(511대 1)을 제외하고 2위와 3위를 차지한 곳은 `미안 역삼2차`33평형(421.29 대 1, 3차 동시분양), `잠실4단지`34평형(335.0 대 1, 3차) 등 강남권이었다. 그러나 청약 수요가 몰리면서 일부에선 `분양가 과다 책정`등 업체와 재건축 조합의 `배짱분양`이란 비난마저 일고 있다. 실제 6차 동시분양에 선보이는 잠실주공 3단지 25평형아파트의 일반 분양가는 4억8018만원으로, 평당 1870만원에 달하는 것으로 파악됐다. 이는 올해 초 청약 열풍을 일으킨 용산 `시티파크`분양가(평당 약1650만원)를 훨씬 뛰어넘는 수준이다. 이에 대해 송파구 잠실동 현지 S공인 관계자는 “평당 1820만원대에 분양된 잠실주공 4단지 26평형이 100% 계약이 이뤄지면서 1~3단지 조합 분위기가 `고가 분양을 해도 성공적인 분양이 이뤄진다`는 식의 인식을 갖게 된 듯 하다”고 말했다. 또 그는 “20평형대의 고가 분양에도 여전히 시세차익이 있다고 믿는 수요가 있는 상황에선 조합들의 고(高) 분양가 책정은 불가피할 것”이라고 전망했다. ◇비(非) 강남권 아파트 투자가치 사라지나= 강남권 아파트는 여전히 매매가격이 높아 고 분양가 책정에도 불구하고 시세차익은 기대할 수 있다는 게 업계 전문가들의 분석이다. 그러나 비(非) 강남권 아파트를 중심으로 주변 시세를 고려하지 않고 분양가를 높게 책정하는 현상은 결국 최근 아파트 가격이 연일 하락하는 상황에서 투자가치의 하락을 불러올 가능성이 커 투자자들의 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 시각이다. 실제 부동산뱅크 분석에 따르면 최근 6차 동시분양에 선보인 중랑구 면목동 연립재건축 사업인 K사 아파트 37.4평형의 분양가격이 3억8500만원(평당 1029만원)으로, 이는 중랑구 전체 아파트의 평균 평당 매매가인 689만원 보다 60% 이상 비싼 것으로 분석됐다. 이는 면목동 인근에 신규로 입주한 D아파트 36평형 시세인 2억8000만~3억5000만원 보다 로열층 기준으로 3000만원이 비싸, 사실상 시세 차익을 기대하기는 힘들지 않겠냐 라는 게 현지 중개업소의 설명이다. 또 양천구 신월동 C아파트 29.4평도 분양가격이 2억2000만원으로 인근 동일평형대 아파트 시세인 1억 8200만원보다 20% 이상 비싼 것으로 파악됐다. 이에 대해 부동산뱅크 리서치팀 양해근 실장은 "고가 분양에도 불구하고 프리미엄이 붙는 몇몇 아파트가 있다"고 전제하고“다만 분양가 과다 논란을 떠나 최근 아파트 값이 연일 하락세를 보이고, 서울 외곽지역 아파트의 분양이 미분양이 속출하는 상황에서 주변 시세보다 높은 분양가를 제시한 아파트의 경우 시세차익을 기대하기란 쉽지 않다"라고 말했다. 또 그는 "서울 대다수 지역에서 신규 분양 아파트를 통한 시세차익을 기대하는 것이 힘들어진 만큼 `청약 받으면 돈이 된다`는 식의 청약 자세에서 벗어나 주변 시세를 따져보는 신중한 모습이 필요한 시점”이라고 말했다.