by염정인 기자
2022.07.28 08:22:41
[이데일리 염정인 인턴기자] 최근 제도의 허점을 노린 ‘전세사기’가 기승을 부리고 있다. 거액의 피해금액을 동반하는 전세사기는 사회 초년생인 MZ세대(2030세대) 피해자가 대부분이어서 특별한 주의가 필요하다.
청년 세입자 연대 ‘민달팽이유니온’은 지난 25일부터 청년 세대의 전세 사기 피해 지원을 위한 ‘보증금 먹튀 대응센터’를 집중 운영하고 있다. 민달팽이유니온은 내달 31일까지 보증금 미반환 등 청년 세입자 피해 사례를 접수하고 대응할 방침이다.
청년 세입자 단체가 긴급하게 보증금 대응센터를 연 것은 청년층의 전세 보증금 관련 피해가 심각하기 때문이다. 대검찰청과 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 지난해 8월 전세보증금 미반환 사고금액에서 20~30대가 차지하는 비중은 62.8%(2210억원)에 달했다. 또한 전체 건수 중 89%가 ‘3억 원 이하’로 서민과 청년층에 피해가 집중됐음을 알 수 있다.
전세 보증금 피해 유형 3가지 살펴보니
전세 보증금 피해는 그 피해 범위도 광범위하다. 지난해에는 미분양 신출 빌라를 무자본으로 매입한 이들이 전세보증금을 반환할 능력이 없는데도 반환할 수 있는 것처럼 속여 51명의 보증금 110억원을 편취하는 사건이 발생했다. 이른바 ‘세 모녀 전세사기’ 사건이다. 최근 3년 새 전세사기 전수가 크게 증가하자 경찰청에서는 지난 25일부터 6개월간 ‘전세사기 전담 수사본부’를 설치하고 대응에 나섰다.
전세사기 유형으로 가장 대표적인 것은 ‘깡통전세’다. 전세가가 매매가와 같거나 더 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 말한다.
보통 임대인이 전세금을 돌려막아 집을 여러 개 사두는 ‘갭투자’와 같은 부동산 투기를 하다가 집값이 떨어지면 세입자의 보증금을 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨 버리면서 발생한다. 전세보증금을 돌려주는 것보다 집을 포기하는 것이 이득이기 때문이다.
전세사기의 또다른 유형으로는 ‘고액체납’이 있다. 임대인이 내야 할 세금을 체납해 집이 경매로 넘어가는 경우다. 이렇게 체납한 세금은 세입자의 보증금보다 우선해 징수할 수 있는 권리가 있어 세입자는 보증금을 떼이기 쉽다.
전세 계약 당일 임대인이 바뀌는 유형의 피해 사례도 있다. 통상 임대한 집이 경매에 넘어가면 세입자는 ‘우선변제권’을 활용해 보증금을 먼저 돌려받는다. 그러나 주택임대차보호법 상 우선변제권은 ‘전입 다음날’에 발생하고 있어, 만약 이사 당일에 주택 매매를 거래해 소유자를 변경하면 보증금을 떼일 수 있다.
전세사기, 어떻게 대응할 수 있나?
그렇다면 전세사기는 어떻게 대응할 수 있을까? 조세희 법무법인 율화 대표변호사는 “기본적으로 HUG의 보증보험 가입이 하나의 방법이 될 수 있다”고 조언했다.
김태근 ‘세입자114’ 운영위원장 변호사 역시 “사회초년생들에겐 전세금이 인생을 살아가는데 중요한 종잣돈이 된다”면서 “보증보험은 의미가 크다”고 덧붙였다.
HUG의 전세보증금반환보증은 집주인이 계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 세입자에게 보증금을 지급한 뒤 추후 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도를 말한다.
실제 전세보증금반환보증 가입자는 꾸준히 늘고 있다. 올해 상반기 전세보증금반환보증 사고건수는 1595건, 사고금액 은 3407억 원으로 상반기 기준 사상 최대치를 기록했다. 지난해 같은 기간과 비교 시 35.8% 증가한 것이다.
또한 김 변호사는 “나보다 우선순위 채권자가 몇 명 있는지 원칙적으로 확인하라”고 당부했다. 학생이나 사회초년생이 주로 거주하는 다가구주택의 경우 법률적으론 단독주택에 해당한다. 이에 임차보증금이 등기부에 찍히지 않는다.
이 경우 세입자는 자신이 내야 할 임차보증금만 알지 집주인이 얼마만큼의 부담을 갖는지는 모른다. 공인중개사가 원칙적으로 중개대상물 설명확인서를 통해 자신보다 앞 순위의 채권자가 몇 명인지를 설명해야 함을 강조한 것이다.
보험에 앞서 “당연한 권리”
지수 ‘민달팽이유니온’ 위원장은 “보증보험에 앞서 임대차 계약을 하는 모든 세입자는 임대인으로부터 계약 만료 시 당연히 보증금을 돌려받을 수 있어야 한다”고 강조했다.
이어 “빚이 많은 집이나 위반 건축물의 경우엔 보증보험 가입이 안 된다”며 “이들 역시 전세사기를 당했을 때 국가로부터 도움받을 수 있어야 한다”고 설명했다.
또한 위원장은 “먼저 형법상 사기죄에 해당하는 사람들을 수사하고 처벌을 강화하는 것이 중요하다”면서 주거감독관 제도를 새롭게 언급했다. 주거감독관은 노동 분야의 근로감독관과 같은 제도다. 위원장은 “주거감독관 제도를 통해 보증보험 가입이 어렵거나 복지 사각지대에 놓인 사람들도 도움 받을 수 있도록 해야한다”고 덧붙였다.