고무줄 HUG 분양가 손질…땅값·주변시세 반영 가닥

by김미영 기자
2021.01.12 06:00:00

[이데일리 김미영 기자] 서울과 경기 일부를 제외한 조정대상지역 아파트 분양가격을 결정짓는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 기준이 바뀐다. 인근 지역 아파트 분양가를 넘지 못하게 통제해온 기준을 개선해 시세와의 괴리를 좁힐 수 있을지 주목된다.

정부 한 관계자는 11일 “HUG에서 머지않아 고분양가 심사제도 개선 방향을 정리해 발표할 것”이라며 “아직 명확한 개선 방안이 정해지진 않은 것으로 안다”고 말했다.

바뀌는 심사기준엔 시세를 반영할 수 있는 장치가 포함될 것이란 관측이다. 주택업계 한 관계자는 “분양가상한제의 분양가 산정 때에 택지비를 반영하듯, 땅값을 반영하는 방안이 담길 수 있다”며 “공시지가 현실화 정책에 따라 한동안 계속될 땅값 상승을 고려해야 할 것”이라고 했다. 지금처럼 입지, 단지 규모, 브랜드가 유사한 비교 분양단지 선정에만 치중하면 분양가격은 현실과 더 동떨어지게 된다는 얘기다. 특히 HUG에서 1년 반 만에 심사제도 개선에 착수하게 된 주요 계기 중 하나인 분양가상한제와의 분양가 역전현상을 막기 위해 필요한 조치라는 주장이다.

래미안 원베일리 공사 현장(사진=연합뉴스)

민간 분양가상한제를 적용받은 서울 서초구 반포동의 래미안원베일리 분양가격이 지난 8일 3.3㎡당 5669만원으로 확정되면서 분양업계는 술렁였다. HUG의 고분양가 관리기준대로면 분양가격이 3.3㎡당 최고 4891만원에 불과하기 때문이다. 정부는 민간택지 분양가상한제를 시행하면 HUG의 분양가 심사를 통한 가격보다 분양가가 5∼10% 낮아질 것이라고 했지만, 오히려 16% 높아지는 결과가 나왔다. HUG 분양가 통제보다 ‘더 센 규제’로 등장한 분양가상한제가 무력화된 상황이었다. 향후 분양가상한제를 적용받을 서울 강동구 둔촌주공아파트(둔촌올림픽파크 에비뉴포레) 등도 작년 HUG에서 통지 받았던 분양가격보다 높아질 것이란 게 업계 전망이다.

당장 HUG 고분양가 심사기준을 손보지 않으면 분양가상한제를 적용받는 서울과 경기 일부지역, HUG 고분양가 심사를 받는 그 외 지역간에도 형평성 논란이 벌어질 공산이 있다. 업계 다른 관계자는 “분양가상한제 지역의 분양가격이 HUG 통제를 받을 때보다 높게 매겨지면, 지방에서 분양 준비 중인 건설사나 재개발·재건축조합들은 차라리 분양가상한제를 지정해달라고 할 것”이라고 말했다. 현재 분양가상한제 지역은 서울에선 강남3구를 포함한 13개구 전 지역과 37개동, 경기에선 광명·하남·과천 등지의 13개동이다. 광명·하남·과천을 뺀 경기 대부분 지역과 인천·부산·대구·대전·세종 등 HUG 고분양가 통제지역은 지방에 넓게 포진해 있다.

이참에 HUG의 분양가 통제 고리를 아예 끊어야 한다는 목소리도 나온다. HUG의 고분양가 심사는 시세 대비 과도한 분양가 책정으로 인한 미분양 발생과 그에 따른 분양보증 리스크 관리가 본래 목적이지만 분양가 통제 수단으로 변질됐다는 지적에서다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “HUG는 엄밀히 따지면 분양가격이 아닌 건설사 부도 등을 대비한 보증금액을 정하는 것이고, 시가보다 70~80% 낮게 매겨지는 게 당연한 것”이라며 “HUG의 보증금을 분양가격으로 활용하는 정부가 잘못하고 있다”고 말했다. 권 교수는 “보증은 보증대로 두고 분양가는 지자체 분양가심의위원회에서 정하게 하든지, 공급-수요자의 합의에 따른 시장논리로 정해지게 해야 한다”고 덧붙였다.