[전문가 투자팁]"부동산 수익률 높이는 양도세 절세 방법은 있다"

by원다연 기자
2017.10.05 10:00:00

조중식 가현택스 대표세무사

[이데일리 원다연 기자] 8·2 부동산대책에 따라 다주택자에 대한 양도소득세 부담이 늘어나는 등 부동산 투자에서 세금이 수익률을 결정하는 중요 요소로 떠올랐다. 조중식 가현택스 대표세무사가 “부동산 투자에서 수익을 줄이는 것만큼 중요한 게 세금을 줄이는 것”이라며 다양한 절세 팁(tip)을 소개한다.

우선 이번 8·2 대책으로 세금 부담이 늘어나게 된 다주택자는 주택 처분의 우선순위를 정하고 임대사업자로 등록하는 방안 등을 고려해야 한다. 8·2 대책에 따라 주택을 2채 이상 가진 다주택자가 조정대상지역에서 내년 4월 1일 이후 주택을 양도할 때에는 장기보유특별공제를 배제하고 세율도 일반세율(6~40%)의 10~20% 가산된다.

조 세무사는 주택 처분을 계획하고 있는 다주택자의 경우 세 부담이 가장 큰 주택을 나중에 팔아야 한다고 조언한다. 조 세무사는 “현재 갖고 있는 주택의 시세 차익과 보유 기간을 따져 세금이 적게 나오는 주택 순으로 처분해야 세 부담이 가장 큰 주택을 1주택자인 상태에서 팔아 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다”고 말했다.

아울러 주택이 여러 채인 경우 임대사업자 등록을 적절히 활용하는 것이 중요하다. 조 세무사는 “다주택자가 거주 외 주택을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하는 경우 거주 주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다”며 “임대사업자 등록은 지자체와 세무서에 둘 다 해야 등록을 인정받을 수 있다는 점은 유의해야 한다”고 말했다.



증여를 적절히 활용하는 것도 부동산 투자에서 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 부부 간에는 10년간 6억원까지의 증여에 대해서는 증여세가 없다. 조 세무사는 “과거에 값이 많이 오른 부동산을 조만간 매도할 계획이 있는 경우 배우자에게 증여를 고려해볼만 하다”면서 “증여분 만큼은 증여 시점부터의 가격을 기준으로 양도소득세를 부과하기 때문에 절세 효과를 볼 수 있다”고 조언했다.

부담부증여를 활용하는 것도 방법이다. 부담부증여는 재산을 증여하면서 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 증여하는 것을 말한다. 부담부증여로 증여되는 부채만큼은 증여세 산정에서 제외되고 증여자에게 양도소득세로 돌아오게 된다.

조 세무사는 “예를 들어 3억원의 담보대출이 있는 5억원짜리 아파트를 담보대출과 함께 증여하는 경우, 5억원에 대한 증여세가 2억원에 대한 증여세와 3억원에 대한 양도세로 전환된다”며 “일반적으로 증여세보다 양도세가 저렴하기 때문에 절세 효과를 볼 수 있는 것”이라고 말했다.

아울러 부동산 거래 시 관련 서류를 꼼꼼히 챙기는 것만으로도 절세 효과를 볼 수 있다. 조 세무사는 “양도소득세를 산정할 때 중개사무소 수수료, 법무사 등기 수수료, 인테리어 공사비 등 부동산에 소요된 비용도 차감받을 수 있다”고 설명했다. 그는 다만 “지출 사실을 서류로 증명할 수 없으면 인정받을 수 없기 때문에 부동산 관련 영수증을 절세 도구로 생각하고 챙겨야 한다”고 조언했다.