by장순원 기자
2017.02.18 09:00:00
[오은석의 부동산 재테크] 요즘 하루가 멀다하고 현재 보유하고 있는 집을 매도 해야할지에 대한 문의가 빗발치고 있다.
언론에서 “최근 집값이 오르고 있다”라는 보도가 많이 나오는 시기에는 어느 지역을 사면 좋겠냐라는 질문이 많고, “집값이 하락하고 있다”라는 보도가 많이 나오는 시기에는 지금 집을 팔아야 하나라는 질문이 많다.
언론은 주로 수도권 시장을 중심으로 부동산 시장이 상승한다 또는 하락한다 라고 보도한다. 반면 대중들은 단순히 상승한다 또는 하락한다라는 말만 기억하고, 수도권 시장이 상승한다는 기사를 보더라도 지방 부동산도 상승할 것 같은 착각을 하게 되고, 하락한다는 기사를 들으면 본인이 거주하고 있는 지역도 하락할거라고 생각하는 것 같다.
하지만, 실제 부동산 가격 움직임을 보면, 대게 지역 마다 다른 모습을 보이고 있음을 알 수 있다. 실례로 2008년 금융위기 이후 수도권 부동산 시장은 고전을 면치 못했지만, 지방시장은 크게 상승했다. 이와 반대로 2013년 이후부터는 지방시장은 서서히 상승세가 꺾이고 수도권은 상승 흐름을 탔다. 좀 더 면밀히 말하면 지방도 지방마다 움직임이 틀렸고, 수도권의 경우도 서울과 인천과 경기도 각각 시차를 두고 다른 움직임을 보였다. 같은 지역이라 하더라도 아파트 가격과 빌라 가격, 그리고 오피스텔 가격도 다르게 움직인 사례는 수 없이 많다.
언론 기사는 대개 강남을 중심으로 하는 서울이나 전국 평균, 또는 크게 상승했거나 하락한 지역만을 중심으로 보도한다. 따라서 이러한 특정 지역의 부동산 시세 흐름에 대한 기사 내용을 곧이곧대로 받아들이면 내가 사는 지역과 맞지 않을 수 있다라는 사실을 이해하고 기사 내용을 분별 할 수 있어야 한다.
부동산을 실거주로 목적으로 알아보는 것 뿐만 아니라 투자관점으로 접근할 때는 반드시 먼저 큰 숲을 보고 방향을 정해야 한다. 본인이 가진 투자금으로 투자를 할 수 있는 지역이어야 하고, 보유 기간 동안 특별한 악재 없이 지속적인 매매가격 상승이 나타나야 하며, 매도를 희망하는 시기에 매도자 우위시장이 형성될 수 있는 지역이어야 한다. 이런 지역을 선정하기 위해 전화와 인터넷 등으로 손품을 팔고 자료를 취합하고 데이터를 분석한다.
투자 지역이 결정되었으면 본격적으로 지역 내에서 자신의 자산 을 불려줄 부동산을 집중적으로 찾아야 한다. 이때 그 지역의 부동산 최고 전문가이며 가장 많은 도움 을 받게 되는 사람이 바로 공인중개사다.
필자는 투자자 관점에서 공인중개사를 두 부류로 나눈다. 투자 마인드를 가지고 있는 공인중개사와 그렇지 않는 공인중개사. 투자 마인드가 없는 중개사는 소액투자 방식을 부정적으로 생각하고, 비협조적이거나 투자자가 원하는 조건을 맞춰주지 못한다.
반면 투자 마인드가 있는 중개사는 계약부터 잔금까지 전 과정을 일사천리로 진행시키면서 중간중간 발생하는 문제도 능숙하게 해결 해준다.
필자는 지역 선정 후 물건을 찾는 데에 시간을 할애하기보다는 투자 마인드가 있는 공인중개사를 만나기 위해 많은 시간 공을 들인다. 중개사무소를 돌아다니면서 원하는 투자 조건을 말하다 보면 1 분도 되지 않아 이 사람이 함께할 만한 사람인지 여부가 가려진다.
판단이 서면 굳이 시간을 낭비하지 않는다. 투자 마인드가 있는 중개사라면 내 편으로 만들고, 그렇지 않은 중개사라면 미련 없이 그곳을 나온다. 그렇게 몇몇의 든든한 우군이 만들어지면 굳이 내가 직접 물건을 찾아다니는 수고를 덜 수 있다.
중개사들도 사람이다 보니, 초면에는 경계를 하지만 자주 찾아 뵙고 연락 드리다보면 처음과 달리 깊이 있는 대화를 주고받을 수 있고 값진 정보를 공유할 수도 있다. 그 과정 속에서 내가 원하는 물건을 발견하기도 하고, 중개사의 능력에 따라 저렴하게 물건을 취득하기도 한다.
중개사의 능력 덕분에 좋은 물건을 저렴하게 취득했다면 반드시 중개수수료 이외에 따로 보상을 해줘야 한다. 액수의 크고 작음이 문제가 아니라, 그 마음에 대한 감사 표시로 중개사는 더 좋은 물건을 발견하게 되면 즉시 당신에게 알려줄 것이다. 이러한 보상이 또 다른 투자 기회가 된다는 것을 기억하자. 사람도 얻고, 물건도 얻을 수 있는 1석 2조인 셈이다.?투자가치가 있는 지역을 찾을 수 있는 능력과 중개사를 내 편으로 만들 수 있는 능력만 가지고 있어도 부동산 투자에서는 절대 지지 않는 게임을 할 수 있을 것이다.
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’, ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 6천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.ㅍ