천장 뚫린 전세…서울 아파트 ‘전세가＞매매가’ 역전

by정두리 기자
2020.10.20 06:03:00

[이데일리 정두리 기자] 서울 양천구 신월동 해태아파트 전용 59.51㎡는 지난 9월 2억5000만원(12층)에 팔렸다. 같은 달 이 면적형의 아파트는 2억8000만원(4층)에 전세 계약됐다. 매매가보다 전세가가 3000만원 비싸게 거래된 것이다. 이 아파트는 지난 2018년 8월만하더라도 2억7400만원(8층)에 팔리던 매물이다. 반면 같은 해 전세 매물은 1억8000만원(5층)에 전세 계약된 바 있다. 2년도 되지 않아 전세가만 1억원이 훌쩍 뛰었다.

신월동 A공인중개사무소 관계자는 “매매가는 큰 폭의 변화가 없지만, 전셋값은 최근 두 달 사이 급격히 올랐다”면서 “그렇다고 해도 이 일대에서 전세가 매매를 몇천만원 넘어선 것은 이례적이다. 요즘 전세는 부르는 게 값인 세상”이라고 했다.

새 임대차 보호법 시행 이후 전세대란이 퍼지면서 서울 일부 단지에서는 아파트 전셋값이 매매 가격을 추월하는 ‘전셋값의 매매가 역전’ 현상이 나타나고 있다.

서울 노원구 월계동에 전용면적 49㎡짜리 아파트도 현재 아파트 시세가 2억3000만원 정도다. 반면 전세는 이보다 높은 2억4000만원이다. 올 여름까지만 해도 1억 후반대던 전셋값이 최근 2억원을 훌쩍 넘어서더니 집값과 똑같은 가격에 형성된 것이다.

19일 부동산114에 따르면 서울 평균 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 임대차2법 시행 직전인 지난 7월 49.58%에서 10월16일 현재 50.19%로, 50% 선을 넘어섰다. 이달 16일 기준 서울 자치구 가운데 전세가율이 가장 높은 지역은 중랑구(61.55%), 강북구(60.79%) 등이다.

이미 도시형생활주택 및 오피스텔 시장에서는 전셋값이 매매 가격을 추월하는 사례가 심심찮게 나오고 있다. 관악구 봉천동 ‘마에스트로캠퍼스타운’ 전용 13.15㎡는 지난달 1억4470만원(8층)에 팔렸으나 이 면적형은 같은 달 1억5000만원(4층)에 전세 거래됐다.



중랑구 망우동에 위치한 ‘이지소울리더’와 ‘더하이어’도 전세가가 매매가보다 비싼 편이다. 이지소울리더 전용 13.55㎡는 지난달 9450만원(12층)에 집이 팔렸으나 전세 거래는 지난 8월 1억2000만원(14층)에 이뤄졌다. 집을 사려면 1억원이 채 안 들지만 전세로 들어가려면 1억원이 넘게 필요한 것이다. 더하이어 전용 12㎡의 최근 전세 거래는 1억3500만원(5층)에 계약됐지만 매매값은 1억300만원(11층)을 기록했다. 전세가가 매매값의 3000만원을 뛰어넘는다.

전세매물이 부족해지면서 전셋값 소비심리지수도 전국적으로 최고치다. 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘9월 부동산시장 소비자 심리조사’ 결과에 따르면 전국의 전세시장 소비심리지수는 2015년 10월(127.8) 이후 가장 높은 123.9를 기록했다. 이 지수는 전국 152개 시·군·구 6680가구와 중개업소 2338곳에 대한 설문조사를 바탕으로 값이 산출된다. 심리지수가 95 미만일 경우 하강국면, 95~114는 보합국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류된다.

부동산 전문가들은 전셋값이 집값을 추월하는 아파트가 속출하면서 세입자가 보증금을 떼이는 이른바 ‘깡통전세’로 피해를 볼 가능성이 있다고 주의를 당부했다.

여경희 부동산114 수석연구원은 “중랑구나 강북구 등 매매가가 상대적으로 덜 오른 지역 중에서 전세가율이 높게 나타나고 있다”면서 “전세가율이 높은 지역은 매물 희소가치도 극히 높아 아파트를 구하지 못해 빌라나 다세대로 이동하는 수요도 포착되고 있다”고 설명했다. 그러면서 “전세가율이 80% 넘는 단지는 깡통전세 위험이 있기 때문에 세입자들은 반드시 체크를 하고 입주할 필요가 있다”고 했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “전셋값이 크게 오르는 현 추세라면 전세자금 반환보증보험 가입 등 만일의 사태를 대비하는 수요도 더욱 늘어날 것으로 보인다”고 봤다.