"연장,연장,연장,연장"…마약성 진통제 맞는 부동산PF 시장

by지영의 기자
2023.11.25 10:30:00

[이데일리 지영의 기자] 마약성 진통제는 아편을 화학적으로 합성한 성분으로, 신체에 투여하면 통증 자극을 전달하는 신경전달물질의 분비를 억제하는 방식으로 진통 효과를 낸다. 일반 진통제 대비 통증 억제에 효과적인 만큼, 부작용도 만만치 않다. 반복적 사용에 의한 내성 뿐만 아니라 의존성이 심해질 수 있다는 점이 가장 큰 문제다.

최근 투자시장에서는 정부가 부동산금융 위기 대응책으로 마약성 진통제를 너무 일찍 놨다는 목소리가 고개를 들고 있다. 금융시장 불안과 별개로 사업성이 하락해서 구조조정 대상이 될 수밖에 없는 사업장들까지 수명을 연장하게 만들었다는 이야기다.

채권자들에게 대출을 갚을 수 없어 기한이익 상실(EOD) 및 디폴트(채무불이행) 가능성이 높아진 부동산 사업장들이 정부 지원책 중 하나인 대주단 협약을 중심으로 잇따라 만기연장에 성공하는 상황이다. 시장 불안을 끌어올렸던 청담동 프리마 호텔을 공동주택 및 오피스텔로 개발하는 ‘르피에드 청담’ 브릿지론도 만기연장 재검토가 이뤄지고 있다.

투자은행(IB) 업계에 따르면 르피에드 청담 브릿지론의 만기연장은 내달 초 대주단 협약 자율협의회에서 최종 결정될 전망이다. PF대주단협의회는 채권액 기준 2/3 이상의 찬성으로 만기연장을 의결할 수 있는데, 전채 채권액의 38%를 보유한 선순위 대주인 새마을금고중앙회가 연장 동의를 거부해오다 재검토를 진행하고 있다. 결정권을 쥔 새마을금고가 최종 거부할 경우 대체로 손실을 볼 수밖에 없었던 중후순위 채권자들 사이에서도 안도감이 퍼지는 분위기다.

전반적으로 시장에 경·공매로 나오는 물량은 크게 늘지 않는 추세다. 청담 사업장 외에도 대부분의 사업장들이 대주단의 대출 연장 동의를 얻어내고 있어서다. 대주단 협약 자체가 정부가 PF 대응을 위해 중점적으로 미는 안이라, 채권자들이 연장 반대에 부담을 느끼는 측면이 없지 않다.

서울시내 전경. (사진=연합뉴스)

문제는 부동산 경기 침체 지속으로 사업장들의 사업성이 크게 꺾이고 있는 추세라는 점이다. 착공 전 토지 가격이 큰폭 떨어진 사업장도 적지 않고, ‘악성 미분양’이라 불리는 준공 후 미분양 물량도 다시 증가세로 돌아섰다.

시장 전문가들 사이에서는 현재 정부의 지원책 및 만기연장 동향이 악성 부실을 더 키우는 거라는 경고의 목소리가 차츰 높아지고 있다. 시장 변동에 따른 적절한 구조조정이 미뤄져서 오히려 시장 건전성을 더 갉아먹고 있다는 평가다.

한 IB업계 관계자는 “담보 토지 가치나 사업성 자체가 꺾인 PF사업장을 들고 있는 곳들은 지금 만기 연장을 해줘도 결국 내년에는 쓰러질 수밖에 없다”며 “만기 연장으로 이자부담만 누적되고, 오히려 사업에 엮인 다른 주체들까지 건전성이 나빠지는 부적절한 상황이 이어지고 있다”고 지적했다.

시장 자율에 의한 구조조정 역량을 줄이고, 국내 시장 시스템 내에 리스크 부담을 축적시킨다는 지적도 적지 않다. 정부가 지원하기 전에 자구책을 먼저 최대한 마련하게 하고, 선별적으로 지원해서 연착륙을 시도했어야 한다는 평가다.

또 다른 IB업계 관계자는 “정리할만한 사업장에 대해서는 정리가 되어야 하는데 시장경제 논리에서 벗어나는 지나친 개입적 측면이 있었다고 본다”며 “대부분 1~2년 후 부동산 업황 회복을 전제한 만기연장으로 대응 중인데, 이는 고금리 장기화가 지속될 경우 부실의 이연으로 더 큰 부담으로 돌아올 가능성이 높다”고 지적했다.

이어 “뒤늦게 나마 재구조화 작업을 추진 중인 점은 긍정적이지만, 시장 논리에 의해 사업성이 저조한 사업장은 대주 손실 분담 등을 통해 정리되어야 한다”고 강조했다.