[이것이 부동산테크] 서울 뉴타운 사업 대폭 규제 완화

by조선일보 기자
2005.12.15 08:58:39

[조선일보 제공] 서울시 뉴타운사업이 날개를 달았다. 국회가 최근 ‘도시재정비 특별법’을 통과시켜 뉴타운사업에 따른 건축 규제를 대폭 풀어준 것. 그만큼 수익성이 높아진 셈이다. 반면 그동안 투자 1순위로 꼽혔던 재건축은 정부의 전방위 압박으로 주춤하고 있다.

이에 따라 내년에는 뉴타운사업의 핵심인 재개발이 부동산시장의 화두로 떠오를 전망이다. 재개발은 재건축보다 상대적으로 저평가됐고, 적은 돈으로 투자할 수 있다. 그러나 RE멤버스 고종완 대표는 “재개발은 리스크가 크고, 투기 규제도 점차 늘고 있다”면서 “단기 투자보다 4~5년 후를 내다보고 실수요 측면에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.

◆뉴타운사업에 각종 혜택 ‘듬뿍’

 
그동안 서울시 조례로 추진됐던 뉴타운사업은 이번 특별법 제정으로 법적 기반을 갖추게 됐고, 다양한 규제 완화 혜택도 받게 됐다. 특별법에서는 50만㎡(15만평) 이상 규모로 도심재정비촉진지구를 지정할 수 있도록 했다. 촉진지구에서는 용적률이 일반 주거지역은 기존 200~250%에서 250~300%로 높아진다. 아파트 층수 제한도 완화된다. 강병호 서울시 뉴타운총괄반장은 “일반적으로 25층까지 가능하지만 강남이나 목동에서는 40층도 생각해 볼 수 있다”고 말했다. 소형 평형 의무 건설비율도 완화돼 중대형을 많이 넣을 수 있다.

사업기간도 줄어든다. 특별법을 적용하면 ‘도시및주거환경정비법’이나 국토계획법 등 다른 법령에 따라 거쳐야 했던 상당수 인·허가 절차가 필요없다. 사업기간이 지금보다 1~2년은 단축될 전망이다.

◆사업 속도 빠른 곳을 골라라

 
서울시가 지정한 뉴타운은 1, 2차를 합쳐 총 15개 지구다. 이들 지구는 대부분 면적이 15만평 이상이어서 재정비촉진지구로 지정될 전망이다. 건설교통부 관계자는 “특별한 하자가 없다면 지구 지정을 받을 수 있을 것”이라고 말했다. 균형발전촉진지구 5곳도 중심 지형(6만평 이상)으로 지구 지정이 될 것으로 보인다.

뉴타운은 정비 기본 계획 수립→조합설립추진위원회 구성→정비구역 지정→조합 설립 인가→사업 시행 인가→관리 처분→착공 등의 순서로 개발이 진행된다. 전문가들은 뉴타운 투자는 사업 추진 속도가 빠른 곳을 고르는 게 중요하다고 지적한다.

현재 은평·길음·왕십리 등 시범 뉴타운은 이미 착공에 들어갔다. 2차 뉴타운 중에서는 미아 6·12구역, 가좌 1·2구역, 신정, 방화, 노량진 등 7개 구역이 정비구역으로 지정돼 가장 사업 속도가 빠르다.

이 때문에 이들 지역은 가격이 강세를 보이고 있다. 지난 8일 사업 시행 인가를 받은 노량진 1구역은 현재 지분가격이 평당 1500만~1800만원대를 호가한다. 미아뉴타운도 대지 지분 10평짜리가 평당 1100만~1200만원, 20평짜리는 800만~900만원에 거래된다.

 
◆일반 분양 노리는 것도 방법

뉴타운 투자는 입주권을 받을 수 있는 조합원 지분을 매입하는 게 일반적인 투자방법이다. 상대적으로 로열층을 배정받을 확률이 높기 때문이다. 그러나 조합원 지분은 사업 추진 과정에서 문제가 생기면 금융비용이 커질 수 있다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “실수요자라면 추가 부담금이 없는 일반 분양분을 노리는 게 안전하다”고 말했다. 내년에 뉴타운지역에서 나올 일반 분양 물량은 2900여 가구로 추산된다. 은평뉴타운이 2500가구로 가장 많다.

 
뉴타운은 투자 전망이 밝지만 주의할 점도 적지 않다. 우선 뉴타운사업은 조합이 추진하기 때문에 조합원간 내분이 없는 곳을 골라야 한다. 내년부터 주택이 있는 사람이 조합원 입주권을 사면 2주택으로 간주해 양도세 중과세 대상에 포함된다는 것도 알아둬야 한다. 지분 쪼개기의 경우 아파트 입주권을 받을 수 없다는 점도 주의해야 한다. 지구 지정일을 기준으로 ?1개 필지의 토지가 여러 개로 분할되거나 ?단독 또는 다가구주택이 다세대로 전환되는 경우 ?주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우 등이다. 또 재개발구역 내 빈 땅(나대지)만 갖고 있을 때는 아파트를 분양받으려면 90㎡(27.2평) 이상 되어야 하며, 단일 필지로 30㎡(9.1평) 미만은 아파트 분양권을 주지 않고 땅값 보상만 해준다.