by주용철 기자
2005.02.07 09:37:55
[주용철] 최근의 다주택보유자에 대한 양도세중과세는 부동산의 공급을 위축시켜서 부동산시장의 동맥경화를 가져오고 있다.
다주택보유자의 경우 양도세부담때문에 제도가 변화하기 전까지는 계속 주택을 보유할 수밖에 없고 이로인한 부동산시장의 경직은 상당한 마이너스 효과로 작용할수밖에 없다.
이러한 상황에서 과거 부동산경기를 살리기 위해 실시했었던 정책들은 상당히 유용하다. 이미 상당히 오래전에 시행했지만, 그 당시 요건을 갖추어 놓았던 많은 사람들은 그 혜택을 지금도 볼수있고 따라서 이를 적극적으로 활용할 필요가 있다.
따라서 이번에 그 제도중에 하나인 서울이외 지역에서 미분양아파트를 취득한경우의 혜택에 대해서 소개하고자 한다.
우선 혜택을 부여하는 만큼 요건이 좀 까다롭다. 지금부터 설명하는 요건을 모두 만족해야 하기 때문이다.
첫째, 미분양주택이어야 한다. 따라서 계약당시 준공된 경우라면 다른사람이 입주한 사실이 없는 상태에서 최초분양받아야 되고, 준공이 되지 않은 경우라면 1995년 10월 31일과 1998년 2월 28일 현재 시장·군수·구청장이 미분양주택임을 확인해야 한다.다. 즉, 3순위청약까지 끝났는 데도 미분양된 경우로서 구청장등이 그 미분양을 확인해야 하는 것이다.
둘째, 취득에 대한 기간제한이 있는 데 1995년 11월 1일부터 1997년말까지의 기간과 1998년 3월 1일부터 1998년말까지의 기간 중에 취득하거나 최소한 매매계약을 체결해야 한다. 즉, 그 기간내에 분양계약을 체결하면 되는 것이다.
셋째, 서울 이외의 지역에서 취득해야 합니다. 따라서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본의 5대신도시와 과천등 모든 경기,인천지역에서 취득하는 경우 혜택을 볼수있다.
넷째, 취득하는 주택이 국민주택 규모 이하여야 한다. 즉, 전용면적 25.7평으로 분양면적으로 따지면 32평형까지 혜택을 받을 수 있는 것이다.
다섯째, 준공후 5년이상 보유하거나 임대해야 한다. 즉, 굳이 2년이상 거주할 필요도 없다.
요건을 갖춘 미분양주택은 20％의 양도소득세 특례세율 이나, 종합소득세 과세방법중 유리한 것을 선택해서 적용받을 수 있다.
양도소득세 특례세율은 일반적인 양도소득세율인 9%,에서 36%의 누진세율 대신 단일세율인 20%만을 적용하는 방법이다.
즉, 양도소득세 과세표준이 1억 원이라고 할 때 일반적인 경우 최고 세율인 36%가 적용되지만, 특례세율에 의하면 20%의 세율만 적용되는 것이다. 또한 감면주택의 보유자가 3주택자라서 60%의 세율이 적용되는 경우라도 감면주택을 양도하는 경우라면 20%의 낮은 세율을 적용받을 수있다.
두 번째로 종합소득세를 적용하는 방법인데, 이 방법은 사업을 하는 분이 손해를 본 경우 유리하다.
원칙적으로 양도소득 금액은 종합소득 금액과는 별개의 소득 금액으로 별도로 과세된다. 따라서 사업을 하다가 손실이 발생한 경우에도 그 손실을 양도차익에서 차감하지 못한다.
하지만 특례 규정에 의하면 그 사업손실을 양도차익에서 차감할 수 있다 예를 들어 사업을 하다가 1억원의 손실이 발생한 경우로서 감면주택을 팔았는 데 양도차익이 1억원이라면 사업상의 손실과 양도차익을 통산하여 양도세를 전부 면제받을 수 있는 것이다
이외에도 감면주택에 대해서는 이미 언급한 것처럼럼 3주택중과세를 면할 수있고, 다른 주택의 1세대 1주택비과세를 따질때는 주택수에서도 제외된다.
따라서 감면주택과 일반주택이 각각 있는 경우로 일반주택을 양도할 때 그 일반주택이 3년보유 2년거주되었다면 비록 2주택이지만, 양도세 비과세를 받을 수 있는 것이다.
이러한 감면을 받으려면 양도세신고를 하시면서 감면을 해달라고 신고를 해야 한다. 그리고 이 때 첨부서류로 미분양주택 과세특례적용신고서, 구청장등이 발생하는 미분양주택확인서, 그리고 미분양주택의 취득당시 분양계약서를 첨부해야 한다.