“내 1억으로 굴릴 부동산은 어디에…”

by조선일보 기자
2005.11.08 08:23:07

[조선일보 제공] ‘1억원’. 적은 돈이 아니다. 수십억 이상을 굴리는 큰손이라면 몰라도 알토란 같은 돈이다. 하지만 부동산에 투자하기에는 큰돈도 아니다. 서울에선 20평대 아파트 전세 얻기도 어렵다. 그렇다면, 뭘 할 수 있을까. 먼저, ‘1억원 투자’의 기본 원칙부터 세워야 한다. 안전성과 수익성이다. 원금 손실이 있어서는 안 된다. 매월 고정 수익이 뒷받침되는 것도 중요하다. 대출은 부동산 투자에서 수익률을 높여주기 때문에 빼놓을 수 없는 지렛대이다. 그러나, 금리 상승기엔 총 투자비의 30% 이내가 적당하다. 1억원 투자의 가시권에 어떤 상품이 있는지 알아보자.

1.뉴타운 지역 10평 안팎 소형주택

강북의 주택 투자 상품 중에서는 뉴타운 지역이 첫손가락에 꼽힌다. 재개발이 예정된 구역의 소형 연립주택이나 다세대 주택은 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있다. 부동산 정보업체인 알젠 강현구 실장은 “대지 지분 10평 안팎의 주택을 매입해 일단 개발될 때까지 월세를 놓고, 추후 입주권을 배정받아 새 아파트에 들어가는 전략을 세워 볼 수 있다”고 말했다. 가급적 값이 많이 오른 곳보다 사업 초기 단계의 지역을 골라야 투자비를 줄일 수 있다.

단, 뉴타운 투자는 5년 이상 중장기적인 관점에서 접근하는 게 좋다. 지분 가격이 1억원 안팎인 곳은 많다. 성북구 월곡1구역 10평 지분 값은 7000만~7500만원이다. 작년 6월 조합설립인가를 받은 동작구 흑석5구역 10평대는 평당 1300만~1500만원이다. 성동구 옥수12구역도 10평대를 평당 1300만~1500만원에 살 수 있다.

2.개발재료 있는 쇼핑몰 1층 상가

상가는 고정 수익이 생긴다는 점에서 퇴직자나 직장인의 노후 대비 수단으로 선호도가 가장 높다. 하지만, 목 좋은 상가는 1억원으로 투자하기에는 어림없다. 아파트 단지 내 상가도 안전성은 높지만, 값이 많이 올랐다. 가장 현실적인 투자 상품은 쇼핑몰. 가급적 1~2층에 투자하는 게 좋다. 상층부로 갈수록 손님이 분산돼 수익률이 떨어지기 쉬운 탓이다. 상가114 유영상 소장은 “1층의 경우, 목 좋은 곳 기준으로 2.5~3평짜리가 1억7000만~1억8000만원에 매물로 나온다”고 말했다.


대출 30%와 임대보증금을 감안하면, 1억원으로 투자가 가능하다. 젊은층이 많이 몰리는 지역이거나, 청계천 복원 등 개발재료가 있는 동대문, 건대입구 등이 유리하다.




3.허가받은 수도권 전원주택지 급매물

땅 투자는 당장 수익을 올리기는 어렵다. 4~5년쯤 묻어둔다는 생각으로 투자해야 한다. 또, 무턱대고 아무 땅이나 살 수도 없다. JMK플래닝 진명기 사장은 “수도권 지역의 허가받은 전원주택지 중에서 급매로 나오는 물건이 괜찮다”고 말했다.

토지거래허가구역으로 묶이지 않아 투자가 가능한 경기도 양평·가평·여주·이천 쪽이 관심지역이다.

대지면적 200~300평 규모의 전원주택지가 평당 80만원인데, 종종 평당 40만~50만원대 급매물이 나온다. 이 지역은 장기적으로 발전 가능성이 높고, 서울과 접근성도 좋다. 현지 부동산 중개업소 2~3곳을 선정해 놓고, 수시로 매물을 체크해야 우량 매물을 놓치지 않는다. 교통 여건과 지역 개발 재료가 있는 강원도 춘천이나 횡성도 시세가 평당 15만원대여서 1억원쯤이면 투자해 볼 수 있다.


4.예금보다 나은 부동산 간접투자 상품

부동산에 직접 투자하기가 불안하면 간접투자 상품에 눈을 돌려보자. 부동산 펀드나 리츠(REITs)는 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고, 여기서 나온 수익금을 되돌려 준다. 소액으로 투자할 수 있고, 연 7~8% 수익도 안정적으로 올릴 수 있다.

직접 투자에 따른 세금이나 관리도 필요없다. 빌딩 임대형 리츠나 펀드는 건물 가치가 올라가면 청산 후 추가 수익을 거둘 수도 있다. 다만, 개발형 펀드의 경우 부동산 경기 위축으로 수익률이 떨어질 가능성이 있다. 리츠는 주식시장에 상장돼 자유롭게 사고 팔 수 있지만, 펀드는 사실상 중도 환매가 어렵다는 점도 알아둬야 한다.

5.전매 가능한 지방 분양권 투자

분양권은 초기 자금이 적게 든다. 중도금 무이자나 이자후불제 조건을 앞세운 아파트도 많다. 다만, 수도권은 전매가 대부분 제한돼 있어 지방으로 눈을 돌려야 한다. 대구, 부산 등 광역시는 계약 후 1년이 지나면 전매가 가능하고, 기타 지역은 전매 제한이 없다. 단, 분양권 투자는 미래 가치가 중요하다. 교통·환경·개발재료 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 대구 월성동 지역, 경남 진해시 진영지구, 김해시 장유지구 등이 소액으로 매입할 만한 분양권으로 꼽힌다.