“주택공급 늘리는 방법 하책이 신도시, 중책이 재건축, 상책은…”

by김정민 기자
2020.08.01 08:00:00

[이데일리 이영훈 기자] 정진욱 연세대 교수가 서울 서대문구 연세대에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.

[이데일리 김경은 기자] 제51대 한국경제학회장에 선출된 정진욱 연세대 경제학부 교수는 미국 에머리대, 아주대에서 조교수와 교수직을 지냈으며 2008년 연세대 경제학부장을 맡는 등 누구나 인정하는 대표적인 경제학 분야 석학이다.

한국경제학회는 경제학 관련분야의 대학교원, 경제학 관련분야의 박사학위 소지자, 경제학 관련분야의 각종 연구기관의 연구원이 가입한 대표적인 학회로, 2017년 현재 일반개인회원만 5000명에 달한다.

이데일리는 지난 9일 정 교수를 인터뷰해 관련 내용을 한차례 보도했다. 최근 정 교수가 지적했던 부동산 공급관련 문제 등이 재부상함에 따라 정 교수와 나눴던 인터뷰 내용 전체를 공개한다.

*교육문제가 굉장히 심각하다. 모든 문제가 교육에서 파생됐다. 출산율 문제도 교육하고 연관돼 있다. 정부 최우선 목표는 교육체계를 개선하는 것이어야 한다. 어떤 정부도 못했다. 이번 정부는 안 건드렸는데, 이명박 때 대학을 늘렸다. 그때 많이 악화했다.

2~3년제(전문대)가 전부 대학으로 이름을 바꿨다. 대학을 줄여야 하는데 오히려 늘었다.

박정희 때부터 2년제와 4년제의 역할분담을 해놨던 거다. 2년제는 직업훈련 4년제는 학문적인 공부를 하는걸로 했는데 전두환 대통령이 4년제 정원을 81년 3배로 늘리면서 4년제 졸업 안하면 취직 안되니 2년제는 자체 기능이 상실했다.

MB가 그 구별조차 없앴다. 대학 늘린다고 대학 경쟁 사라지지 않는다. 좋은 대학 가려는 경쟁이다. 지금은 이탈없이 거의 다 대학을 가는데 대학 졸업후 진출할 문이 좁아 병목현상이 생겨 경쟁이 다시 시작된다.

병목현상을 없애야하는데 다른 건 규제하고 시장기능 억누르면서 시장 자체로 좋은 결과를 내기 어려운 교육시장은 그냥 맡겨 두고 있다. 교육시장 문제 두 개 중 하나는 시차다. 교육을 시작할 때와 끝날때까지의 시차다.

대학 4년은 시작 결정 때와 졸업때 취업시장 상태가 다르다. 대학 입학때 결정이 4~7년후 졸업할 때는 합리적 결정이 아닐 수 있다.

교육시장에 합리성이 작동하지 않는 또 다른 요인은 우리는 실제 수요자와 지불자가 다르다. 돈을 부모가 내다보니 과잉 교육이 당연해진다. 전반적으로 평균적으로 과잉교육이다.

대학진학률이 86%다. 최고 수준이다. 미국도 60%다. 많은 사람들이 대학 교육의 필요성을 못 느낀다. 대학 갈 필요 없이 행복하게 살 수 있게 기술 배울 기회도 열어주고 대학은 학문하려는 사람이 특화하도록 구분해야 한다.

정부는 투기세력을 비난하는데 모든 국민이 방어적 투기를 하고 있다. 공격적 투기 아니다. 나만 집이 없으면 큰일 난다는 방어적 동기의 투기다. 부동산 값이 너무 급격히 올랐다. 부동산 규제가 오히려 집값을 끌어올렸다. 부동산 시장이 어려운 것은 가격이 한방향으로 밖에 못 움직인다는 거다.

쉽게 내려가지도 않을뿐더러 급격히 떨어지면 경제에 미치는 충격이 더 크다. 일본은 90년대 하드랜딩을 하면서 20년을 휘청였다. 부동산 급락사태는 생각도 하기 싫다. 이미 늦었지만, 정부가 써온 대책을 보면 자꾸 거래세를 올렸다.

양도소득세를 올리면 공급이 줄고 그러면 가격이 오른다. 정부가 강제로 가격을 막는 게 초단기에만 가능하지 지속 가능하지 못하다. 시장은 공급 많으면 가격이 떨어지게 돼 있다.

수요 떨어져도 가격이 떨어지나 수요감소는 시장 자체가 축소돼 피해가 크다. 수요가 못 늘어나니 가격을 조금 붙들 수 있는데 그것도 오래 못 버틴다. 결국은 공급 늘려야 한다. 공급 늘리지 않는 가격 안정은 하늘에서 생선찾는 격이다.

정부가 공급 늘리겠다고 했는데 생산과 공급을 착각하는 거다. 우리나라에서 주택공급을 늘리는 방법은 3가지가 있다. 가장 하책이 신도시 건설이다. 시간 돈 많이 들고 (수요자들이) 원하는 위치에 제공 못한다. 둘째가 재건축 장려다. 재건축을 장려하면 인기지역에 고층 건물이 올라갈 거다. 공급이 많이 는다. 그게 중책이다.

상책은 양도소득세 없애는 거다. 공급은 매물이 나오는 게 공급이다. 팔려는 사람 많으면 가격 떨어진다. 지금은 양도소득세가 무서우니 안팔고 정권교체를 기다린다.

양도소득세 없애고 보유세를 올리면 된다. 매물이 많이 나올 수밖에 없다. 그것도 가장 양질 원하는 곳에서 공급이 나온다.

땅을 파고 신도시 짓고 집을 짓는 건 좋은 게 아니다. 지금 이 정부의 부동산 정책의 가장 큰 문제는 목표가 이중적이라는 거다.

겉으로는 부동산 가격 안정시키는 게 정책목표라고하는데 실제로는 부당소득 환수가 목표다. 집으로 돈버는 게 못마땅한 거다. 가격묶고 부당이득 환수도 같이하겠다는 거다.

두 개 목표 달성할 정책은 많은데 이 두 개 목표는 순서가 있다.

가격 먼저 안정시키면 불로소득은 자연히 없어진다. 지금 거꾸로 부당이득환수가 우선적인 목표가 된다면 환수 과정에서 가격은 필연적으로 오른다.

지금까지 이득 본 건 깨끗이 줘야 한다. 정말 마음에 안드는 기득권층이 10억씩 버는 거 속은 상하지만 크게 보면 어쩔 수 없다. 앞으로 못하게 하자. 지금부터는 그런 일이 없도록 하려면 가격이 못 오르게 해야 한다.

거래세 올리면 가격은 오른다. 부가세나 판매세라던지 다른 세금도 마찬가지다. 경제 원론이다. 부동산시장에서는 세금을 메기면 메길수록 가격이 오른다. 가격 낮추는 건 보유세를 높이는 방법 뿐이다. 그러면 판다.



주택은 땅이 필요하고 옮길 수 없다. 사람들이 가장 살고 싶은 곳이 강남이다. 재건축하게 되면 교통문제가 심각해질 거다. 그건 따로 해결을 해야한다. 아니면 강남 사는 사람이 댓가를 지불해야 한다.

세계 어느나라나 도심에 살려면 지옥이다. 공실은 시장이 조절한다. 인구 줄고 집이 남으면 오래된 집부터 없어진다.

노자에 ‘무위이 무불이(無爲而)’란 말이 있다. 시장이 제대로 작동만 하면 공급하는 사람 짓는 사람이건 파는 사람이건 적당할 때 팔고 사는 사람은 살 것이고 안팔리는 집은 도태된다. 시장이 수급 조절한다.

투기를 하고 싶은 사람은 모든 게 투기 대상이다. 자유시장경제에서는 본원적으로 못막는다. 리스크만 막는다. 그러면 투기가 통제된다.

부동산은 정부가 그런 리스크, 불확실성을 자진해서 제거해주고 있다. 정부는 돈을 벌어봤자 양도소득세로 다 뺏기고 부동산에 투자해서는 돈을 벌 수 없게 생각하게 만들어 투기를 못하게 하겠다는 건데 허점이 있다.

국민이 100명이면 투기꾼 100명중 10명이고 주거약자도 10명 나머지 80명은 그냥 국민이다. 전문 투기꾼도 아니고 당장 노숙자도 아니다.

일단 집을 1채 이상 사는 행위 자체를 1채 이상을 부도덕한 행위로 규정했다. 도덕성에 초점을 맞춘 정책이 성공하는 걸 본 적이 없다. 국민은 갑자기 착해지지 않는다. 사람은 원하는 걸 한다. 그걸 하게 놔두면서 좋은 결과가 나오게 해야 한다.

‘착해지자’, ‘부동산으로 돈 벌 수 있어도 참고 하지 말아야 한다’ 이런 건 이상일 뿐이다. 그런 논리를 편다는 자체가 문제다.

동경 롯본기 미드타운이나 뉴욕 센트럴파크가 내려다보이는 고급 아파트 주택 가격에 비하면 강남아파트는 싸다. 근데 전반적으로 볼 때는 서울 주거 비용은 굉장히 높다. 변두리로 가도 4인가족 평균 소득 15년 아무데도 안쓰고 모아야 집을 살 수 있다. 미국은 그렇지 않다. 엄청나게 오른 상태지만 아직도 우리나라 기준으로 보면 엄청나게 큰 저택을 30만달러면 산다.

이걸 100% 금융현상이라 생각하는 학자도 있다. 전적으로 유동성 문제지 주택시장 자체의 문제가 아니라 생각하는 분도 있다. 그렇다고 유동성을 줄이자고 금리를 올리면 다른 부문에 끼칠 악영향은 어떻게 할건가. 해석은 맞아도 해법은 없어. 유동성이 넘치는게 영향을 준건 맞다.

지금 이상적인 것만 본다면 모든 사람이 보유하고 있는 유동성이 투자로 전환돼야 한다. 유동성이 생산성을 높이는데 쓰여 경제가 살아나는 게 가장 이상적이다. 돈을 가진 사람 입장에서는 투자라 부르든 투기라 부르든 수익성을 좇게 돼 있다. 그런데 부동산이 블랙홀처럼 빨아들이는 거다. 부동산이 제일 돈이 되니까

대출 규제는 역진성 문제가 있다. 현금 부자만 부동산에서 이득을 보니 대출 규제는 최악의 정책이다. 더 가난한 사람 억누르고 부자에게 이득을 주는 정책이다. 단기적으로 가격 묶는 모르핀 처방이다. 순간 고통은 사라지지만 병은 낫지 않는다. 그런 모르핀 처방은 내성을 길러 점점 대출 규제의 효과를 약해지게 만든다.

코로나 경제위기에서 탈출하는데까지 굉장히 오랜 시간이 걸릴 거다. IMF 외환위기때보다 더 나쁜 건 외환위기는 다른 나라 경제는 괜찮아 수출이라도 많이 할 수 있었다. 당시엔 공급감소는 그렇게 크지 않았다. 지금 총공급 총수요 순수출 다 타격을 입었다. 35조 추경 엄청난 액수다.

외환위기를 극복할 때 투입한 비용이 정부 1년 예산 이상이다. 당시 65조, 70조 정도됐다. 총수요 확대를 위해 공적자금을 쏟아부었는데 그돈이 얼마나 되는지 아무도 정확한 통계를 모른다. 적게는 65조 많게는 100조 넘는다고 말들 한다. 그렇게 따진다면 올해 예산 규모가 400조 가까이 되는데 35조는 10%밖에 안되는 거다. 이걸 더해야 될 수도 있다고 생각한다. 어디다 쓰느냐가 제일 중요. 35조가 지나치다고 말하는 분들도 있는데 코로나가 얼마나 악영향을 주는지에 달렸지만 외환위기때보다 충격이 더 길게도 갈 수 있다.

시장이 가진 힘을 이용해야 한다. 시장을 이겨 먹으려던 정부는 다 망했다. 40년간 독재를 한 짐바브웨 대통령이 물가가 너무 비싸니 물가를 반으로 깎으라고 했다. 결국 1년 후에 달걀 한 알이 천억달러로 뛰는 슈퍼 하이퍼 인플레가 왔다. 3번 화폐 개혁 끝에 결국 화폐 말소해서 미달러를 쓴다. 시장을 이기겠다고 싸움이란 표현을 쓰고, 절대 지지 않겠다고 대통령이 말했다. 경제학자들은 좋아할 수 없다.

확대재정정책을 하면서 동시에 증세를 하면 그 효과를 상쇄한다. 소금을 타면서 동시에 물을 타는 거다. 일단 확대하고 충격이 가라앉으면 장기적으로 증세를 해야 한다. 10개년 계획을 세워서 빚을 갚으면 된다.

우리나라가 가진 자산은 인적자원이다. 기술수준이 높아 지금보다 나아지면 나아졌지 나락으로 떨어질 일은 없겠지만 아직 주식시장이 선진국에 편입 안돼 있고, 원화가 힘이 없다. 사회 전반의 생산성이 떨어지는 게 가장 걱정이다. 움직이는 방향이 계속 내려가는 방향이다. 이걸 올리기 전에는 미래가 밝지 않다.

생산성이 좋은 게 몇 부분이나 되나. 금융부문 생산성이 나쁘다. 안전성은 최고다. 규제가 많아서다. 제조업은 상당히 괜찮은 편이나 편중돼 있다. 정부부문의 효율성은 전체를 본다면 방대하고 세는 돈이 너무 많다. 우리나라가 연구개발비 비중 OECD에서 굉장히 오랫동안 1위를 했다. 대부분 돈을 정부가 댔다. 그렇게 15년쯤 해 왔다.

연구개발비가 투입되는 과정을 지켜본 분의 이야기를 들어보면 적절하게 배분되지 않는다. 정부 예산이 큰 비중을 차지하는데 이게 효율적으로 사용해야 한다.

해결해야될 문제는 또 있다. 생산성에 정부가 너무 관심이 없다. 형평성과 효율성이라는 가치는 둘 다 귀중한데 불행히도 둘 다 오르지 않는다. 정치가들은 기본적으로 형평성에 관심이 크다. 이득을 보는 사람이 있고 표가 나오니까 그렇다.

그래도 어느정도 균형을 맞춰야 하는데 너무 형평성에 치우쳤다.

고용보험, 기본소득, 공공근로 등은 효과가 큰 사업 아니다. 추경으로 뭉칫돈이 나왔으니 공교육 시스템을 획기적으로 개선했으면 한다. 선생님 수 늘려야 한다. 세계 많은 나라가 공교육만으로 되지 않느냐. 지금 우리는 국토 균형 개발이라는 이슈가 있다. 기업들 옮기라 해도 세제혜택 줘도 안옮긴다. 기반시설이 없어서다. 기반시설에 투자하면 균형 발전에 도움이 된다.

전문가들을 모아서 용처를 잘 찾아서 써야한다. 외환위기 때 공적자금위원회 있었다. 그런걸 만들 필요가 있다. 전문가들이 모여서 했으면 좋겠다. 방역 성공의 핵심적 요인은 전문가한테 맡긴 거다.경제 외교도 전문가가 필요한데 안맡긴다. 긴 안목으로 투자해야 하는 데 효과가 바로 나오는데는 쓰라고 한다. 중립적인 전문가들을 모아서 위기를 기회로 만들어야 한다.