[대박땅꾼의 땅스토리]투자 목적이 분명해야 한다

by김범준 기자
2020.11.21 08:00:00

농지는 이용이나 취득에 제한이 있어 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생되거나, 농지를 취득하지 못하는 문제점이 발생되는 경우가 있기 때문에 상당한 주의가 요구된다.

하지만 상대적으로 저렴한 가격에 취득해 전용 등의 리모델링을 통한다면, 다른 어떤 투자상품보다 높은 투자수익을 기대할 수 있는 매력이 있기에 농지 투자는 ‘블루오션’이라 할 수 있다.

따라서 농지에 투자할 때에는 농지 취득에 문제가 없는지 여부와 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이 중요하다.

이를 위해서는 가장 먼저 농지의 활용방법 등 투자 목적을 염두에 두고, 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급받아 해당 지자체나 실전 경험이 많은 부동산 전문가들의 조언을 듣는 것이 필요하다.

지목은 ‘현재’의 이용 상황이고, 용도지역은 ‘미래’의 활용가치가 담겨있기 때문에 투자 가치를 논할 때에는 용도지역이 중요한 기준이 된다. 따라서 주변환경이 쾌적하고 기반시설이 갖추어진 자연녹지지역과 생산녹지지역, 계획관리지역, 그리고 생산관리지역이 농지투자에서는 무난하다 할 수 있다.

자연녹지지역의 농지는 도시지역과 가까워 기반시설이 양호하고 접근성이 좋아 중·단기 투자로 적합하다 할 수 있다. 농업진흥지역안에 포함되지 않은 생산녹지지역 역시 도시개발건축을 고려한다면 양호한 투자처라 할 수 있다.

먹거리와 관련된 농지는 보존하는 것이 원칙이나, 상대적으로 보존 가치가 떨어진 농업진흥지역 밖 농지 가운데 계획관리지역 및 생산관리지역의 농지는 비도시지역 중에서 언제든지 도시용지로 편입될 수 있기 때문에 미래가치가 풍부한 토지라 할 수 있다. 개발수요가 많은 지방에서는 눈여겨보아야 하는 용도지역이라 할 수 있다.

개발 호재가 풍부하고, 접근성이 좋은 위치에 있다고 해도 지적법상의 도로가 없다면 무용지물이라 할 수 있다. 하지만 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있는 지 여부를 확인하는 것이다. 개발의 필수요건은 4m 이상 해당하는 도로가 있어야 하고, 현황 도로에서도 건축행위를 할 수 있기 때문에 건축행위 가능 여부는 지자체 등 전문가의 상담을 통해 확인해야 한다.

현행법상 비도시지역은 개발행위 허가를 받아야 분할이 가능하다. 비도시지역의 땅은 도시지역의 땅보다 넓은 면적으로 이루어져 있기 때문에 환금성이 좋은 200~500평 정도로 분할하는 것이 좋다.

면적의 환금성도 중요하지만, 금액의 환금성 역시 중요하다. 즉 5억원의 토지 한 필지를 매수하는 것보다, 1~2억원의 토지에 투자해 2~3배 수익률 달성 시 매도하는 전략을 구사해야 하는 것이다.

물론 5억원의 토지를 매수해 분할 등의 기법을 통해 환금성을 높이는 성공 투자자들도 많다. ‘묻지마 투자’는 과거의 유산임을 잊지 말아야 할 것이다.

도시화 용지의 부족으로 주거 형태가 대부분 아파트 위주로 주거 공간을 형성했지만, 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴가 이루어지는 앞으로의 세대는 세컨드 하우스 개념으로 주거 문화가 고급 단독주택형으로 바뀌게 될 것이다. 따라서 고급 단독주택 용지로 바꿀 수 있는 농지에 선점하는 투자를 고려할 만하다.

인구가 꾸준히 늘어나는 지역, 서울 접근성과 자연환경이 좋아 주거환경이 좋은 지역의 농지는 이미 3.3㎡(평)당 100만원을 넘어섰다.

농지의 이점은 값이 싸고 여러가지 용도로 활용할 수 있다는 데 있다. 계획관리지역에 있는 농지에는 주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 모텔, 일반음식점 등을 지을 수 있다.

도시지역의 자연녹지에서도 가능하지만 땅값이 비싼 편이다. 따라서 근린생활시설과 같은 건물을 지어 사업을 하거나 임대수익을 올리려면 계획관리지역의 농지를 사는 것이 바람직하다 할 수 있다.

토지 이용도를 제고하겠다는 정부의 의지와 농지 완화의 시대적 흐름에 따라 도시 근교의 농업진흥지역 안에 있는 농지는 도시화가 될 가능성이 크다. 도시화가 진행되면 농업진흥지역에서 제외될 가능성도 높고, 수용되는 경우에도 높은 보상가를 기대할 수 있기 때문에 개발행위에 제한이 있어도 도시지역과 가까운 농지 역시 투자할 만하다.

농지의 가치는 미시적으로는 농업진흥지역 여부, 현황상 경지정리 여부, 진입도로 개설 여부 등 개발행위허가, 시설별 전용면적 기준, 농지전용 허가 기준에 따라 가치가 달라진다는 점을 다시 한번 기억할 필요가 있다. 거시적으로는 인구유입, 개발호재 등에 따라 달라진다.

‘묻지마 투자’가 아닌, 과학적인 접근이 필요한 ‘땅테크’. 선택이 아닌 필수다.